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集团诉讼能否以业委会的名义起诉开发商?

编辑:金诉律所发布时间:2018-12-08
 

   “开发商太过分了,05年买的房子,到现在都是临时用电” “变压器裸露放置于室外,随时有生命安全问题” “小区的水,只能通过排水排污管道将污水排入灌渠中,都不知道排到哪里去了?” “到现在都没有物业管理用房” “当时买房的时候,说是有业主专属的会所,到现在也没有?  这是个典型的多数人的诉讼,我们称之为“集团诉讼”。

在此,北京金诉律师事务所以成功案例的方式为您解析集团诉讼能否以业委会的名义起诉开发商?”

经典案例


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案件概述

20053月,X小区的业主开始入住小区。20121月,X小区成立业委会。自2005年业主入住至今,X小区内就一直没有正式的物业管理用房。原告通过多方查询,发现被告存在如下违法问题:1、原本X小区的竣工图中明确显示有物业管理用房,但是尚未建设。被告也一直未能向原告交付物业管理用房,导致小区内一直没有正式的物业管理用房。2、被告并未按照与业主签订的《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的约定,将小区的排水系统接入市政管网,目前小区只能通过排水排污管道将污水排入灌渠中。3、被告未按照与业主签订的《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的约定,将小区内的供电系统接入市政双路供电,导致目前小区内仅仅是临时电。4、被告将X小区内的变压器裸露放置于室外,严重威胁小区业主的生命财产安全。5、根据被告提供的《业主手册》以及北京市规划委员会提供的(X)规审字X号文件,小区内应有一个业主专属的会所,但至今小区内没有专属会所。上述情况给入住后的业主生活造成很大困扰和不便,也存在生命财产安全隐患。

与开发商协商无果之后,业委会诉至人民法院,1、请求判令被告依据规划建设并交付物业管理用房给原告;2、判令被告将X小区的排水系统(含排雨和排污)接入市政管网;3、将X小区的临时供电系统改装成市政双路供电;4、为X小区的供电变压器设置配电房并将变压器移入配电房;5、承担本案一切诉讼费用;6、要求被告向小区提供会所公建。

一审法院以“原告不具备相应主体资格,亦存在不属于民事案件受理范围的情况,裁定驳回”。

不服一审法院,业委会上诉至中院。

二审法院撤销一审判决,发回原审人民法院重审。

律师评析

本案中,我们的代理原告之所以最终能到法院的支持是因为:

       1、集团诉讼中,证据为王。在提诉讼之前,律师向各个相关的政府机关调查涉案项目的基本情况,并且获知““确实存在未将X小区排水系统接入市政排水管网的情况,主要责任在开发商。建议X小区依司法途径要求开发商依法将X小区排水系统接入市政排水管网,同时应当向依法有权处理的国家机关提出”,等相关证据。

 

       2、《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格,但从其成立、职责及相关财产规定方面分析,业主委员会应属非法人组织,因为

   (1)系依法成立并向政府房管行政主管部门备案;

   (2)系业主大会的执行机构,代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同;

   (3)依法接受法律监督,代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉;

   (4)对物业公用部位、共用设备有占有支配。故在本案中,业委会是具有诉讼主体资格的。

 

      3、根据今年来司法实践及最高院判例来看,业主委员会代表全体业主参加诉讼,更有利于节约诉讼成本和社会资源,符合立法目的,而一审法院的判决明显是没有体现这种立法精神和目的。

       

     北京金诉律师事务所提示:

1、对于法律法规上没有明确规定的问题,一定要咨询专业的律师,不能人云亦云,案例既有共性,也有个性。

2、业委会是个很特别的组织,业委会的筹备、成立,设立等,都有特别的程序。

3、专业的事情由专业的人来做。建议您身边的小区也遇到了问题时,一定要咨询专业的律师,为您规避风险,降低损失,争取利益最大化。


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