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房产律师戴金花解读:房产阴阳合同案例?

编辑:金诉律所发布时间:2019-12-29
 

  “戴律师,我卖了一套房子,卖的我精疲力尽,还惹了官司,我800万的房子,让我按照400万的价格来办理网签,我只是希望按照真实的价格来办理网签,怎么就变成了我违约,一审法院让我承担违约责任,支付高额的违约金。”朋友A哭诉道。

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  我看了朋友A的判决书发现,原来这是典型的阴阳合同引发的纠纷。


  事情是这样的:朋友A和B在中介的介绍下签了一个房屋买卖合同,约定总房款为800万,所有的税费由B承担,这是阴合同。


  在办理网签的过程,又签了一个网签合同。网签的合同是给行政机关备案的合同,俗称阳合同。


  办理房屋过户需要先交相关税费,税费的多少取决于备案合同上的价格。


  B为了少交税费,将网签合同上的房款约定为400万。但是朋友A并不同意,双方僵持不下,房屋买卖流程无法往下走。


  于是A将B诉至法院要求继续履行合同,并且支付逾期办理过户的违约金。


  朋友A万万没有想到,一审法院竟然只支持了B的诉讼请求,而自己要求解除合同,支付违约金的反诉请求全部没有支持。


  这一类的案子,在实践中是比较常见的,不同的法院有不同的判决。


  但是比较主流的观点是,通过阴阳合同关于避税的条款因损害了国家利益,该合同避税条款属于无效条款。


  存在无效条款的阳合同,是否整个合同无效,在司法实践中存在争议,毕竟避税问题是属于行政机关主管的范围。


  因此,法院对于阴阳合同的认定,有些仅认定避税条款无效,而其他的条款有效,有些则认为全部无效。


  阳合同部分条款无效的情况下,是否当然可以拒绝配合网签,是否可以当然违约呢?


  从朋友A的一审法院的判决来看,法院会根据合同当事人是否按照真实意思表示的合同来履行合同、是否存在违约行为,若是存在,就要承担违约责任。


  但是从我们以往做过的案子来看,若是仅仅因为不配合办理远低于实际成交价格来避税的网签,主观上不存在违约的过程,故而不构成违约,也不需要承担违约责任。


  房产律师提示


  1、签署房屋买卖合同时,务必注意房屋买卖流程中时间节点问题,如付款时间,过户时间等,忘记了时间,很容易造成违约,承担违约责任。


  2、订立阴阳合同,一旦被税务机关发现偷逃税款的行为,双方都可能被行政处罚,严重的可能构成犯罪。


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