祥生售楼部被砸疑云：中介直指代理公司跳单 十几年宿舍楼翻新卖
编辑：金诉律所发布时间：2020-06-16
导语：房子大卖，本是开发商与房产中介人员双赢。但近日位于浙江海宁的祥生钱塘新语项目，房子刚卖完的同时，售楼部却被中介和购房者给砸了。中介直指代理公司跳单，十几年宿舍楼翻新卖。
媒体采访丨中新经纬
采访律师丨北京金诉律师事务所 王佳红
房子大卖，本是开发商与房产中介人员双赢。但位于浙江海宁的祥生钱塘新语项目，却在房子刚卖完的同时，售楼部被中介和购房者给砸了。房产中介人员的理由是，项目有意筛选客户并存在疑似“跳单”行为。
杭州的房产经纪人赵明(化名)说：“我们所有中介辛辛苦苦给他们(开发商)拉客户，搞了一个月，结果白干。我们在售楼部排队排了一天，他们却偷偷在售楼部旁边的一个酒店里开盘。等我们得到消息赶过去的时候，房子都快卖完了。”
开发商在一份声明中称，独家销售代理公司与其自行组织的渠道和中介人士之间出现纠纷，已经督促销售代理公司尽快解决问题。这份声明没有直接回应“跳单”等问题。另据了解，这栋上千人抢购的住宅项目，却是十几年前修建的宿舍楼，经过开发商翻新后投入市场售卖的。
一、蓄客数千组 开盘地点临时变更
祥生钱塘新语位于海宁和杭州下沙的交界处，属于“环杭”区域楼盘。本次共推出294套房源，单价约为1.75万元/平方米，由于最大的户型也只有50多平方米，总价较低，吸引了不少购房者的目光。赵明介绍，他们公司之前就与祥生钱塘新语的销售代理公司签署过分销协议，在该项目于5月中旬拿到预售证后，他和门店的同事先后带了20多组客户看房。他称，与项目销售代理公司签署分销协议的房产经纪公司，大大小小可能有几百家。根据协议，达成交易后，销售代理给予经纪公司3.5万元/套的佣金。张挺(化名)所在的经纪公司，把祥生钱塘新语作为主推项目向客户推介，半个月的时间里，先后带过去30多组客户。他对中新经纬客户端称，仅带看这个项目，公司十几个人就花了几万元，他们就等着项目开盘后获得提成。由于杭州、海宁很多房产经纪人都力推祥生钱塘新语，项目的热度迅速升温。张挺说：“听钱塘新语销售总监说，钱塘新语开盘第一天，就吸引了3500组客户。”多位经纪人称，开售前，该项目的蓄客量达到数千组，保守估计也有四五千组。
中介与购房者冒雨排队买房。来源：受访者供图
6月5日，各个房产经纪公司陆续得知该项目可能将于当日开售，经纪人相继带着意向客户奔向售楼部，至5日下午，祥生钱塘新语售楼部外聚集有上千人。当天，海宁下起了雨，很多人都打着伞在售楼部外面排队。赵明表示，他们得到的消息是钱塘新语将于晚上21时开售，但到了时间点仍没有动静。晚上22时左右，他们突然得知，开发商将开盘地点改到了售楼部附近的蓝豪酒店，并已经悄悄开售。当中介、购房者匆忙忙地赶到酒店，却被拦在一楼大厅，感到情况不妙后，众人强行从卫生间里面的楼梯冲上了开发商位于酒店二楼的包间。赵明表示，到了二楼，销售代理公司的人早跑了，留下了项目的销控表，“根据新房销售惯例，每售出一套房，就会在销控表上标红，我们到二楼时，销控表上的房源几乎都飘红了，这就意味着项目基本已经卖完。”
二、为省中介费而“跳单”？众人打砸售楼部
但成交的客户中，并不包括在售楼部外苦等10余个小时的购房者，赵明和同事们带来的8组意向购房者都没有成交，张挺带来的几组客户也没有。经纪人们意识到，他们很可能被“跳单”了。房产交易中的跳单，因主体不同，可分为开发商跳单和购房者跳单，开发商跳单是指开发商为了省去交易佣金，跳过中介直接与中介带来的客户达成交易。据张挺了解，买到祥生钱塘新语房源的购房者，都是所谓的“自然到访客户”，中介带来的客户几乎都没成交。他怀疑，这些“自然到访客户”都是被销售代理公司“洗”过的，通过换手机号、换名字等方式，用新的身份达成交易。“开盘当天，有同行认出来他之前带的客户自己跑过来排队买房，客户还装作不认识。我们公司带的客户就有买到房子的，但我们打电话问，有客户称已经跟开发商签过保密协议，不让多说。”张挺说。易居房友的金林(化名)称，祥生钱塘新语项目没有打过广告，全靠经纪人推广，绝大多数客户都是中介推荐过去的，真正的“自然到访客户”不多。几位受访经纪人均表示，买到房子的购房者中，有多少是自然到访，又有多少是中介带过去的，他们也不能确定，但中介带过去的比例一定很高。按照每套房源3.5万元的佣金，294套房源最高能省下1000余万元的佣金支出。不过，真实的数字有多少，有待确认。
辛苦大半个月，又在售楼部排了一天的队，房产经纪人们却分文没有入账。赵明表示，5日深夜至6日凌晨，房产中介和购房者先是将放在酒店的销控表撕了，又回到售楼部，把售楼部的玻璃门砸开，将里面的桌椅等物件乱砸一通。
三、开发商承认存在纠纷 律师称可追责
6月9日晚间，项目开发商海宁祥生房地产开发有限公司(以下简称“海宁祥生”)就该事件发布声明，称由于公司委托的独家销售代理公司与其自行组织的渠道和中介人士之间出现纠纷，导致现场秩序不可控，考虑到安全因素，要求独家销售代理公司暂停开盘销售。声明称，公司仅委托杭州国俊资产管理有限公司(以下简称“杭州国俊”)作为独家销售代理公司，除此之外，从未以任何方式与任何其他渠道、中介、分销公司有过协议，亦未向该等机构作出任何承诺。公司会加强对供应商的管理，督促杭州国俊尽快解决与其自行组织的渠道及中介人士之间的纠纷问题。这份声明没有直接回应销售代理公司让自然到访客户优先成交、疑似跳单等问题。10日下午，中新经纬客户端就购房者来源渠道、是否存在跳单行为等询问了祥生地产相关人士，但截至发稿未获回复。中原地产首席分析师张大伟称，跳单行为更多的存在于二手房市场，即买卖双方跳过中介私下达成房屋交易，开发商一般不会这么做，毕竟它们要在市场上长期生存，该项目的做法比较少见，有损企业形象。他也表示，如果开发商只是优先将房子卖给了真正的自然到访客户，倒也没有多大问题。
某房产经纪公司与杭州诺钡签署的分销代理协议。受访者供图上述声明称，杭州国俊是祥生钱塘新语的独家销售代理公司。但多位房产经纪人对中新经纬客户端反映，他们没有听过杭州国俊这家公司，分销协议也都是与杭州诺钡科技有限公司(以下简称“杭州诺钡”)或杭州房雀信息技术有限公司(以下简称“杭州房雀”)签署的。根据天眼查数据，杭州诺钡、杭州房雀与杭州国俊均无股权、隶属关系。中新经纬客户端就此也询问了祥生地产上述人士，但未获回应。北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师指出，因为杭州诺钡、杭州房雀与中介公司签署了分销协议，只要是中介公司介绍的客户最终签署了买卖合同，中介公司都有权获得服务费用。如果“跳单”行为属实，中介公司可以依据所签署的分销协议向杭州诺钡、杭州房雀追究其违约责任。王佳红还称，如果中介公司与杭州国俊或者开发商之间没有任何的合同关系，中介公司就无权向杭州国俊、开发商追责，只能向与自己存在合同关系的一方主张权利。
四、宿舍楼改住宅 十几年老楼翻新卖
祥生钱塘新语在售项目。来源：受访者供图
天眼查数据显示，海宁祥生由祥生地产集团有限公司、浙江曼斯顿房地产开发有限公司分别持有60%、40%的股权，后者由电梯制造商曼斯顿控股。金林介绍，祥生钱塘新语地块之前是曼斯顿的厂房区，厂房拆除后，由祥生地产与曼斯顿合作开发为住宅项目，并于2017年开售。此次出售这栋共有294套住宅的建筑，是曼斯顿当初的宿舍楼，已经建成十几年。金林提供的一份文件显示，2017年，经海宁市城乡规划局批准，钱塘新语项目三期保留建筑2号楼的一、二层的性质调整为商业用房，3-8层调整为“住宅用房(单身公寓)”。如今，开发商正在对该栋楼进行翻新、装修，外立面也重新修葺，但主体框架没有改动。“这些住宅都不通天然气，水费电费如何收取也没有确定。我们觉得这个项目有点问题，也不怎么推荐，带的客户不多。”金林说。“(置业顾问)肯定不会跟客户说这是老宿舍楼，说了谁还会买这里。”赵明还说，这个项目的佣金相当于总房款的4%还多，而杭州其他住宅项目只有0.6%-1%左右，之所以这么高，可能就与该项目存在瑕疵、开发商预估不好出售有关。没想到的是，最后会如此火爆。
