泰禾超270亿元债务逾期 能否引入战投成关键

导语：泰禾能否解决债务逾期问题，引入战略投资是关键。降负债欲引入战投，全力自救能否渡劫？

媒体采访丨财经

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

【本文转载自公众号“财经”（ID：mycaijing）作者：宋金煜 编辑：潘西】

如果时间可以倒流，泰禾决不会想到2020年会这么难。7月7日，泰禾集团(000732.SZ)以公告形式回复深交所年报问询函，截至7月7日，公司已到期尚未还款金额270.65亿元，年内到期债务达555.11亿元，占归属于母公司净资产的137.38%。泰禾方面表示，将通过加强销售回款、出售自持物业等方式来偿还债务。

虽然，泰禾将此次债务危机归咎于疫情冲击下销售回款受到影响，但自2019年以来，公司营收、净利增速已为负，不仅没有在公开市场拿过一块地，还频繁出售旗下优质资产，尽管回笼超百亿资金，但还是未能解决资金紧张问题。不仅如此，此前泰禾投入重金布局的医疗、文旅等多元化业务由于回报周期慢，也未能如愿成为其“护城河”。能否解决债务逾期问题，引入战略投资是关键。

百亿债务压顶  信用评级遭下调

7月6日，泰禾发布公告称，应于2020年7月6日到期的“17泰禾MTN001”未能按期兑付本金和利息，已构成实质性违约。据悉,“17泰禾MTN001”于2017年7月6日发行，发行规模15亿，期限为3年期，票面利率7.5%，本应于今年7月6日到期兑付本息16.125亿元。

从第二天泰禾回复深交所的问询函可见，泰禾最早一笔逾期借款可追溯至2019年10月8日，目前还有8000万元未偿还。同月21日，泰禾再次出现了一笔逾期借款，至今依然还有1.61亿元待偿还。

面对如此规模的债务，泰禾显得“心有余而力不足”。财报显示，公司2019年营收、归属于母公司净利润出现同比24%、82%的下滑，年末手握现金净額仅为113.78亿元，无法覆盖短期债务。而进入2020年，泰禾的经营状况也未好转，一季度净利润同比下滑158%为－5.64亿元，而且手中现金大幅下滑至41.79亿元，偿债能力进一步减弱。

不仅如此，泰禾集团的融资结构中非银行贷款占比不断增长，2019年非银行贷款比例一度达到60%以上，而融资成本处于行业中高位。年报数据显示，2019年公司融资利率为9.94%，回复问询函时则提升至10.03%，高于千亿房企6.52%的融资利率。

近日，东方金诚、联合资信、惠誉均下调了泰禾集团主体和相关债券信用等级。其中，东方金诚今年多次下调泰禾评级，目前已将泰禾公司主体信用等级下调至“C”，理由包括公司债券偿付存在重大不确定性、销售金额大幅下降、控股股东所持公司股份被冻结比例极高等。

事实上，除债务逾期、业绩下滑、遭机构下调评级外，泰禾最近的烦心事可谓一件接一件。近期，泰禾与公司实控人多次被列入失信被执行人名单，同时公司控股股东及其一致行动人全部股份被冻结，约占公司总股本的62.69%。另外，北京院子二期、上海长兴泰禾大城小院、泰禾太原金樽府等项目停工超半年以上，引发业主集体维权。

泰禾方面表示，在疫情冲击下，今年公司销售及回款受到较大影响，导致公司偿债能力下降，债务到期偿付存在一定流动性风险。同时，由于自身债务未及时履行还款或担保履约，导致公司被列为执行人、股东股份被冻结。

高价拿地去化难多元化扩张效应未显

事实上，自2010年上市之后，泰禾即开始了它的扩张步伐，“圈地”速度不断加快，在2014-2016年期间，拿地金额达到500余亿元，超过同期三年总营收。泰禾不仅通过收并购拿下过地王，而且其在招拍挂中也多次斩获地王或高溢价率的地块。

在这些高价得来的土地上，泰禾建起的主要是自己的高端产品，尤其是“院子系”的高端别墅。业内普遍认为，高端住宅一般去化较慢，且对公司现金流要求较高，建设和销售过程中还会遇到规划、限价等各类影响项目进度的情况。

记者注意到，2017年泰禾以108.6亿元总价接盘2015年83亿元的北京丰台地王，即更名后的“泰禾北京金府大院”。该项目开发近5年目前仍未售罄，价格2600万元/套起，预计明年交房。同时，2019年句容鹿山院子项目也因收购股权纠纷与原股东对簿公堂，项目正常开发遇阻。

而在招拍挂市场中拿的高价地，泰禾也未能完全实现快速回款。如2015年泰禾以57亿元拿下深圳宝安尖岗山2块地，其中一块楼面价为79907元/平方米，刷新了当时全国单价“地王”记录。在拿地的第五个年头，该地王项目“泰禾深圳院子”销售中心于今年5月正式开放，但销售人员告诉记者，项目还未正式销售，目前预计总价大概6000万元一套，而从开盘到交房还需3年时间。

按照泰禾集团董事长黄其森设想，“医疗、教育、养老会有好的回报，也将成为泰禾的‘护城河’”。黄其森曾公开表示，泰禾计划自2018年开始每年投入100亿元，未来5年将投入800-1000亿元到医疗领域，而且泰禾做好了8年至10年不盈利不赚钱的准备。

泰禾内部人士也向记者介绍称，近些年“泰禾＋”业务是公司重点在布局领域，而且医疗、教育等方面配套条件提升，也会对住宅销售有积极影响。

然而，似乎大家都忽略了，多元化业务的尝试，此前均需要大量资金的支持，业绩蒸蒸日上之时，就是锦上添花，但在危机到来的时刻，此前的所有投入都可能顷刻覆灭。而继续对此多元化追加的投入，可能就是自己的救命钱。

从营收构成来看，2019年泰禾房地产板块营收223.85亿元，占比94.77%，集团重视的医疗、教育、养老等“护城河”业务收入占比都不到7%，不知是否是多元化业务仍在培育期间，多元化业务的“护城河”作用在此次公司债务危机中并未显现。

降负债欲引入战投  全力自救能否渡劫？

突破百亿销售规模，泰禾用了21年，而从百亿到千亿规模，泰禾仅用了4年，这一速度超过融创用时6年、新城控股7年从百亿到千亿的时间跨度。不过，2019年泰禾未守住千亿规模，克而瑞全口径销售额仅为808.7亿元，排名也从上一年的20名跌落至42名。

财报显示，2019年泰禾主营业务房地产开发收入为218.54亿元，约占营收的92.52%，对应该板块的毛利率同比下降14.66个百分点至15.89%。针对毛利率下滑幅度较大，泰禾回复深交所问询时解释称，2019年公司结转收入项目大部分为收并购项目，收并购时溢价较高，且相关溢价随着收入结转分摊至营业成本所致。

不仅如此，2019年泰禾处置固定资产以及子公司获得的现金净額为103.729亿元，却仍然不足以偿还目前的短期债务。

根据泰禾偿债的计划，未来公司将用开发地产项目的销售回款、自持物业项目的变现，同时与相关金融机构协商将到期负债展期，并聘请专业机构开展沟通工作。目前，公司将通过与债权人等进行协商，尽快清偿负责，并筹措资金逐步恢复一些停工项目，如日前已复工的北京院子二期。

根据回复函内容，截至5月底，公司所开发房地产项目总剩余可售货值约3650亿元，同时自持购物中心、写字楼、底商等物业项目共计18个，公允价值共计约255亿元，另外凯宾斯基、铂尔曼、洲际酒店3个运营中的酒店账面价值共计约29亿元。从整体估值来看，如若周转或出售顺利，或许泰禾可以躲过“此劫”。

泰禾除自救外，也在开展“他援”。一位泰禾内部人士向《财经》新媒体记者表示，公司最近一两个月公司同时和几家企业在谈引入战投，通过筛选已进入到最后的谈判阶段，具体“花落谁家”将通过最近的公司公告公布。

考虑到战投引入尚处于筹划阶段，能否签署尚存不确定性，一旦有企业接盘，则意味着要支付数百亿元巨额负债，并要有盘活泰禾高价地的能力。对于本就属于高负债行业的房地产而言，房企很难“吞下”。而且从泰禾违约前筹划引入战略投资者，以及年初世茂并购福晟具体案例来看，都是房地产行业大洗牌的缩影，未来资源将更多地向财务稳健的龙头房企集中。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示，战略投资者对于所投公司的财务风险、诉讼风险、项目风险都需要认真考虑，并要做好该公司的资产评估，包括剩余资产还有哪些、价值多少等。在司法实践中，开发商破产比较苛刻，一般不会进入到破产流程，但如果严重资不抵债，又无法盘活、无法引进新的投资的情况下，公司资产除税费、破产管理人的费用等常规优先扣除的以外，购房者基本债权、工程款、抵押权三类将优先受偿。

注：本文略有删改