起底深圳小产权房“灰色”交易链
编辑：金诉律所发布时间：2020-07-15
导语：近日，天津金地艺墅家被业主投诉捆绑精装修卖房。在法律层面如何认定“捆绑精装修销售”。
媒体采访丨中国经营网
“今年可能就卖保险的和干我们这一行的赚的还可以。”谈及疫情对行业的冲击，已在深圳沙井、福永片区代理小产权房6年有余的中介人士李俊（化名）对《中国经营报》记者表露出了欣慰之情。李俊告诉记者，一个业务员一年成交10套房子就达到行业内较好的业绩水平，但今年的行情已经让他在两个月的时间内达成了15套房子的交易。“我们一开始以为受疫情影响今年行情应该不太好，结果没想到比以往表现得更好。”在李俊所负责的沙井、福永片区，小产权房集中且数量众多。据另一小产权房交易中介赵莹（化名）称，“目光所及之处都是小产权房。”而在记者近日的走访中发现，深圳小产权房近段时间以来交易需求旺盛，不少楼盘趁势涨价，刚需客和投资客表现积极。早在2007年，住建部就曾发出风险提示称，小产权房不受法律保护，也不具备上市交易资格。实际上，据记者近日走访，小产权房交易已形成了较为完整的链条和操作程序。其中，为使购房客“放心”，更有开发商出具各种不同名目、且有相关主体盖章认证的合同协议，以及写着“房屋使用权证”等各类证书。包装之下，每场交易似乎显得尤为“正规”。而小产权房为何如此受欢迎？这当中也隐藏着诸多“诱人”的利益链条。
售楼处工作人员徐华（化名）为记者推荐了一套107平方米的三房户型，总价约为254万元，首付5成，分期10年。值得注意的是，徐华对记者表示，若选择分期，前5年是购房者个人直接向银行贷款最高50万元，后5年则是将剩余房款视为“货款”，以开发商的名义先跟银行贷款，再由购房者向开发商贷款。6月29日，赵莹带记者来到一处名为“懿园”的村委统建楼小区看房，该小区位于沙井会展中心旁，拥有6栋房屋，配有空中花园、地面停车位，均价为2.25万元/平方米。从外观和规模上看，该小区与普通商品房几乎无异。事实上，在当地，这类房屋与农民房、企业拿地投资所建建筑统称为“小产权房”。除了房款，购房者与上述统建楼开发商签订购房合同时还需缴纳一笔3万元的“综合服务费”，即村委盖章费，每个村委的收费标准不一。徐华向记者解释称，客户购买该统建楼，是以“入股”方式进行交易，即购房者是作为投资群体的身份购买开发商的股份，名义上与村委、开发商共同合作投资建房，股份的表现形式便是房产，若出售房屋就相当于出售自身持有的股份。说罢，徐华给了记者一份封面写着某律所的“合同”，称之为“购房协议”，以及一本写着“房屋使用权证”的绿皮包装证书。徐华提及，为完成合同签订，购房者还需缴纳一笔2000元的“律师见证费”，即律师个人盖章，“这是一定得有的，也是你自身的购房保障，有了律师见证的购房合同相当于商品房的‘红本’。”而在李俊带记者参观的位于福永街道的另一村委统建楼，购房者则是与开发商深圳市凤来栖物业管理有限公司签订一份名为“共同投资分配协议”的合同，不过公司并没有向购房者收取上述村委盖章费和“律师见证费”。售楼处相关工作人员对记者表示，“没有必要进行律师见证。有了村委盖章，就已经说明（购房者）合法拥有这套房子了。”与上述徐华所在开发商出具的“房屋使用权证”相似，该楼开发商也会给购房者一本裹着棕色书皮的“使用权确认书”，也叫“绿本”。只不过，北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，按照现行的法律规定，小产权房的买卖合同效力往往是无效的。不管是以什么名义出具的“购房合同”，其实都是为了掩盖小产权房的本质。“‘绿本’不具有法律效力，开发商也没有权力出具该证书。”此外，王玉臣表示，有律师见证的小产权房购房合同和没有律师见证的购房合同，在法律效力上没有任何区别。“如果是违法的交易，不会因为有了律师见证就变成合法交易。若对一个违法行为做见证，见证行为本身也违法，收费同样不合理不合法。”除了一手小产权房交易存在各种不同名目的收费，购房者购买二手小产权房也需缴纳金额不一的“过户费”“喝茶费”。相关中介人士告诉记者，二手小产权房的“过户费”一般是500元/平方米，近年来各村委相互攀比，“过户费”有所上涨，目前有的二手小产权房“过户费”达到1000元/平方米。李俊称，近期一套面积为113平方米，总价为279万元的二手小产权房一次性收取“过户费”9.6万元。
在龙岗区布吉南岭村购买了一套小产权房（属村委统建楼）的钟女士对记者表示，其在2007年购房时的小产权房房价为4000元/平方米，而当时周边的商品房均价为1.8万元/平方米。对比之下，低价是其选择小产权房的主要因素。尽管小产权房买卖缺乏一定监管，但还是有许多刚需客和投资客趋之若鹜。7月7日，李俊带记者来到一处位于沙井南环路、2015年交楼的村委统建楼，其单价约为2万元/平方米。不过，与该统建楼距离不足1公里的一处未开盘商品房，李俊预估其销售单价至少为6.5万元/平方米，而距离上述统建楼约1公里的一个在售公寓新房，其均价也已达到6万元/平方米。“目前，沙井商品房的均价为7万元/平方米。”除了低价，无需购买名额、买卖不受限制也使小产权房成了一片“投资热土”。去年年底刚出售白石洲一套拆迁房，手里揣着600万元现金的石先生（化名）今年年初来到沙井，用了不到一个星期的时间便买下了3套统建楼二手房，2套用来投资，1套用来自住。0平方米小产权房为例，一年总房价上涨20万～30万元基本上不成问题。“势头好的时候每平方米上涨5000元至8000元也有可能。”李俊给了记者另一组数据，2016年，小产权房的均价为2000元至3000元，而今年小产权房的单价普遍达到2万元/平方米。记者近日走访发现，“短期靠收租，长期博拆迁”是小产权房销售人士抛出的一大卖点。记者以手里有闲置资金为由向一位中介咨询小产权房投资建议，该中介对记者表示，现阶段沙井有多个旧村片区被纳入城市更新规划，其建议记者入手一套200万元的统建楼房屋，短期内获得租金收益，之后或许可以拿到一笔拆迁补偿款。“现在这边的平均租金为3500元，相对稳定。若到时候你的房子涉及拆迁，补偿款至少也是1000万元。”在诸多因素推动下，一场关于小产权房的博弈火热程度不减，而李俊同样是这场“狂欢”的受益者之一。“特别是2017年和今年，小产权房市场行情紧俏，主要是由于2016年周边地铁正式开通，而今年受到疫情影响，许多客户选择投资房产。今年三四月份我就已经成交15套房子，完成一年的业绩了。”李俊对记者说道。
王玉臣告诉记者，小产权房不是一个严格的法律概念，是在现实生活中对一类房子的统称，和合法的大产权房相对应。一般的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用。深圳的小产权房具有特殊意义，在官方解释中，深圳并不存在小产权房。而经过1992年、2004年两次农村城市化改造，深圳的农村集体土地已全部转为国有土地。因此，从占地性质上看，深圳已没有通常概念中的小产权房，但囿于历史遗留、旧改进程缓慢，深圳仍有大量土地掌握在村民、村集体手中，小产权房的说法也常被广泛使用。
提及小产权房在深圳扮演的角色，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，深圳住房处于供不应求的局势，小产权房对于居住缺口具有补充作用，这类房屋有使用价值，同时又有市场。“其实，小产权房交易市场一直存在。不过今年上半年特别是二季度以来，深圳楼市呈现出热络的现象，受商品房市场带动，小产权房的交易需求随之旺盛。”值得注意的是，热捧之下，小产权房交易本身已存在诸多风险。今年5月20日，自然资源部出台《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》自然资发〔2020〕84号文明确规定：“城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。”但在司法实践中，本村村民购买，或非本村村民购买后将户口迁移至该房产，或已取得相关合法产权登记证的，这三类属于特殊情形。不过，王玉臣表示，从法律风险角度讲，仍不建议购房者购买小产权房。“现在的小产权房大多属于违法用地、违规建设的房屋。除了行政管理风险，若小产权房遇到拆迁，或将面临地方政府不认可小产权房的合法来源、原业主毁约等风险，况且小产权房往往没有产权证，也没有相关规划手续，购买后不能落户，住宅的许多附加价值无法实现。”
注：本文略有删改
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