从泰禾厦门湾烂尾风波看旅游地产

导语：近日，泰禾集团倾力打造的泰禾厦门湾出事了，明星项目为何遭遇烂尾？这背后隐藏着怎样的故事？

媒体采访丨法治周末

采访律师丨北京金诉律师事务所 王佳红

近日，泰禾集团股份有限公司（以下简称“泰禾集团”）倾力打造的“泰禾明·厦门湾”（以下简称“泰禾厦门湾”）出事了。

据闻旅消息，曾以一年间70亿元认购额和33个省市客群覆盖而成为旅游地产项目的新宠儿——泰禾厦门湾，却因2019年度到期未归还本金270.65亿元（截至2020年7月7日），深陷烂尾风波。多名业主在人民网领导留言板留言称，其泰禾厦门湾房产自购买以来长期停工，房屋钢筋已经生锈。

明星项目为何遭遇烂尾？这背后隐藏着怎样的故事？

厦门湾项目陷烂尾风波

阳光、沙滩和大海，写尽了民众对滨海生活的向往。2018年开盘的泰禾厦门湾，背靠我国数量稀少、长距离的黄金海滩，其宣传的“住假”模式与“一边生活，一边度假”的理念深入人心。

泰禾厦门湾涉猎地产、医疗、教育、商业、酒店、文旅、养老七大板块，所规划占地面积近万亩，于泰禾集团旗下“湾”系产品线中具有战略性意义。

2018年，在泰禾集团所开展的泰禾厦门湾业主满意度回访调查中显示：高达97.6%的业主对泰禾厦门湾表示满意。而各大自媒体的高光宣传，更让泰禾厦门湾风光无限，一时间成为文旅地产的代名词。

然而，仅两年左右，人民网领导留言板上就频频爆出该项目长期停工、承诺退定金超期未退等多种问题。

一直以来，泰禾厦门湾采取的都是高密度的轰炸式营销策略，多家地产服务公司、地产类网站和头部自媒体轮番登场，为泰禾厦门湾摇旗呐喊。

如此高调宣传得到的是按商品房成交总价10%的推介服务费，并实现了30秒售罄3000套的“战绩”。截至2019年6月22日，该项目认购额高达70亿元，成为了全国与厦漳泉文旅市场的佼佼者。

但傲人的“战绩”背后，危机四伏。

年报显示：2019年12月，泰禾厦门湾背后的泰禾集团结束了2018年净利润的高速增长，净利润较同期下跌81.74%；2020年3月更是较同期下跌157.99%。此外，自2017年6月以来，泰禾集团的销售净利率一直维持在10%左右的相对高位水平，但2019年12月仅在3.08%；2020年3月更是跌至了-112.44%。

那么，泰禾厦门湾10%的推介服务费是否让泰禾集团原本不乐观的财务状况雪上加霜，甚至拖累其现金流？北京金诉律师事务所执行主任王佳红在接受法治周末记者采访时指出，由于开发商往往以商品房实际到账金额进行结算，如果推广销售的房屋款项到位，显然是有能力支付客户推介服务费的。但如果仅以签署房屋买卖合同为结算要求，则会拖累开发商的现金流。

而相比之下，泰禾厦门湾自身的经营模式和销售形势，对现金流的影响更为显著。中南大学法学院教授周刚志告诉法治周末记者，这种“饱和式轰炸”的营销投放，不能帮助旅游地产得到一蹴而就式的成功，必须重视旅游产品和服务本身的特点、市场需求、相关产业和支持性产业的竞争力、旅游企业的发展战略。

“将传统的房地产企业的发展战略和营销方式复制于旅游地产中，可能会让旅游地产陷入比传统地产更为艰难的困境。”周刚志直言。

深圳大学文化与旅游新业态发展研究中心研究员刘杰武则认为，广泛实行的房地产预售制表明，开发商可能存在资金不足，依赖于预售的房款进行下一步建设，从而使营销费用进一步增高，营销费用对现金流的影响，则与房地产自身的运营水平有关，而自有资金不足、接待规模过大等原因，则在更大程度上影响现金流。

投资还是炒作？文旅项目的泡沫

法治周末记者通过各大网站和论坛了解到，泰禾厦门湾附近大多为旅游度假村、海景公寓和其他旅游设施，缺少必要的学校和医疗设施，与其他旅游设施的协同性也相对较弱，缺少必要的产业集成性，而其所承诺的教育、康养和商业的配套设施似乎也难以让业主满意。

业主和观望者们普遍评价，泰禾厦门湾项目难以转手，不具备投资价值；不是学区房，无法实现求学、升学需要；另外，配套设施建设过于缓慢，缺乏地域价值，也是该项目存在的重要问题。

在文旅地产的相关投资中，投资者十分看重升值空间。而开发商的过度营销和虚假宣传，误导了消费者和投资者，未真正了解自身的投资需求和项目的实地状况，就盲目投资。

“房地产的‘预售制’催生了开发商对消费者的欺骗。现房销售则可以很大程度上规避文旅地产的风险。”在刘杰武看来，文旅概念应该依托于房地产建设本身，而不仅是卖概念。

关于文旅地产是否仅是投资者炒作、缺乏居住价值的问题，受访专家各抒己见。刘杰武认为，文旅地产可以满足（民众）“第二居所”的需求，但由于政府不合理的土地财政，增加了文旅地产的泡沫。文旅地产应当依托于文旅的自身流量，进行布局与发展，在文旅项目落实后再进行房产投资。

王佳红则表示，“饱和式”轰炸营销投放，会让投资者认为自己看到了市场发展趋势并捕捉到新机会。这种营销方式会让文旅地产投资水份增多，纠纷数量剧增，虚假宣传、欺诈销售、合同违约屡见不鲜。此外，购房者对文旅地产的投资，炒作需求也远大于居住需求，缺乏对投资项目的理性分析，而文旅项目的非刚需性，使得此类投资更不稳定。

7月18日，法治周末记者就泰禾厦门湾烂尾等问题，向泰禾集团发送采访函，但截至记者发稿时未得到任何回复。

文旅地产何去何从？

近年来，文旅产业成为投资风口，各类概念层出不穷，但大部分难以在更为长久的时间跨度中得到高效、可持续、相对稳定的发展。

在受访专家看来，泰禾厦门湾跌落神坛背后的行业阵痛和因此而生的行业思索，需要政府、开发商、消费者共同重视。

周刚志指出，我国城市化和老龄化进程迎来全新的历史阶段，房地产市场难以再现昔日辉煌，地方政府需要缓解土地财政危机，旅游地产在旅游投资需求、旅游市场需求和土地财政需求等多种力量的推动下应运而生，以旅游目的地的商业地产和旅游目的地的居民住宅地产为主要形式。前者需要以持续性的、具有一定规模的游客人数为基础，且对交通设施、景区容量具有更高要求；后者则需要兼顾气候、养老、医疗等综合发展能力。

“为使文旅地产能更好地从概念落向实地，让旅游地的区位优势得到真正的发挥，开发商与政府需共同努力，不断探索与挖掘发展的可能性。”王佳红建议，首先，开发商需要明确定位，充分利用旅游地区的优势，因地制宜，切实投入文旅的配套建设，文旅地产所需要的强大资金能力和运营管理能力也对开发商提出更高的要求；其次，为避免烂尾和成本投入无法收回的情况，应当加强政府在资金和项目规划审批等方面的监督管理。

“资金投入、运营管理水平、文化注入等，会影响文旅地产的发展水平与成功与否。”王佳红强调。

新冠肺炎疫情对文旅行业的影响不言而喻，在传统房地产低迷的当下，文旅地产能否结合区位优势，沉淀文化底蕴，将文旅概念真正内化于项目建设中，并通过政府行之有效的监管及开发商自身运营管理能力的提升，最终实现文旅地产的真正铺开，则需要更长的时间来检验。