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别恐慌性购房!法定契税税率没变 地方仍可因城施策

编辑:金诉律所发布时间:2020-08-17
 

导语:伴随《契税法》的正式发布,引起社会各界人士关注的问题是:购房交易成本会不会上升,当地契税税率是否会有所调整?为何23年后《契税法》才正式出台?

文章来源丨新浪财经

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

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8月11日,《中华人民共和国契税法》(以下简称“《契税法》”)正式发布,并自2021年9月1日起施行。

《契税法》主要针对契税的征收范围以及免征情况等方面作出了调整,但法定的契税税率并未改变,仍然维持3%-5%。

根据《契税法》第三条规定,“省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”

这意味着,地方政府仍可以因城施策,根据当地的具体情况,在3%-5%法定契税税率的基础上自行减征契税。实际上,目前绝大部分地方执行的都是“打折”的契税税率。

“新出台的《契税法》实际上并没有较大的变动,仅仅是将以前存在的一些政策规定落实为法律而已,未来落地层面与如今不会有太大差异”,北京盈科(上海)律师事务所高丽林律师表示。

高丽林律师提醒称,目前来讲《契税法》暂未实施,对购房人影响并不大,但购房人需谨慎识别错误信息的传播,比如认为契税税率的变化可能会增加购房交易成本,从而产生恐慌性购房。

法定契税税率维持不变,地方仍可因城施策

今日《契税法》出台消息传出,随后引起市场一片哗然,有房产中介甚至以“契税税率将要调高”为噱头,怂恿购房者抓紧时间购房。

实际上,契税税率并未改变。目前,契税缴纳依据的是1997年发布的《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称“《暂行条例》”),按照《暂行条例》第三条规定,契税税率同为3%-5%。

但值得注意的是,《暂行条例》第三条指明:“契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。”

这在新出台的《契税法》中也能找到相似的表述。《契税法》第三条规定,“省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”

这意味着,地方政府仍可以因城施策,根据当地的具体情况,在3%-5%法律规定的契税税率的基础上自行减征契税。

住宅购房者需要缴纳的费用包括契税、印花税、登记费等费用,其中契税是费用中的大头。而目前,绝大部分地方执行的都是“打折”的契税税率。

以深圳为例,如果是家庭唯一住房,90平米以下的房子对应的契税税率为1%,90平米以上契税税率为1.5%,二套为3%。

“就今年的政策内容看,契税政策更多强调的是契税补贴”,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在住房交易中,往往默认契税为3%,尤其是高端项目,而普通住宅普遍是1%-1.5%,这在全国各地都有类似的规定,不存在征收5%契税或契税税率提高一说。

那么《契税法》实施后,当地契税税率是否会有所调整?深圳市税务局工作人员称:“具体要看明年深圳的地方细则。”

“未来落地层面与如今不会有太大差异”,北京盈科(上海)律师事务所高丽林律师表示。同时,高丽林律师提醒称,目前来讲法律暂未实施,对购房人影响并不大,但购房人需谨慎识别错误信息的传播,比如认为契税税率的变化可能会增加购房交易成本,产生恐慌性购房。

集体土地交易纳入契税征收范围

在解释《契税法》出台接替《暂行条例》的动因时,严跃进指出,“过去的《暂行条例》很多内容已经过时,一些新的住房、土地等交易形式出现,必须在升级为法律的同时,做相关内容的修正、删除或补充。”

对比《暂行条例》,新出台的《契税法》第二条规定的征收范围,以“土地使用权出让”替代了原有的“国有土地使用权出让”一项,并明确了“以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师看来,该项规定才是《契税法》的最大影响——为购买集体土地上的房屋缴纳契税提供了法律依据。

王玉臣律师解释称

该项规定增加了集体土地交易的契税征收,而今年新土地管理法的施行,将集体建设用地也纳入了上市交易范畴,《契税法》为集体土地入市提供了契税缴纳的法律依据,至于国有土地上房屋的契税缴纳标准则没有实质变化。

此外,《契税法》第六条对免征契税的情形作出了调整。对比发现,《契税法》主要删除了《暂行条例》中“城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征”该项规定,并新增了“婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属”、“法定继承人通过继承承受土地、房屋权属”等若干项免征契税的情况。

但实际上,此前夫妻过户以及法定继承人继承两种情况均是免征契税的,只不过并不是写在《暂行条例》中。

王玉臣律师表示,新出台的《契税法》实际上并没有较大的变动,更倾向于一种汇总和应对其它相关法律的变化。“《契税法》将以往的相关政策也融入其中,比如关于继承免征契税,执行起来有了法律层次的立法作为支撑,力度则更大。”

为何23年后《契税法》才正式出台?

《契税法》将自2021年9月1日起施行,而自1997年10月1日起施行至今的《暂行条例》将会同时废止。

那么,为何时隔23年《契税法》才正式出台?律师观点认为,为落实税收法定原则,制定《契税法》是必要的,而且《契税法》草案经过审议修改,目前已经比较成熟。

高丽林律师表示,“法律的制定和出台肯定是在普遍适用的基础上进行,法律必须不断地顺应历史发展和时代的变化,及时地、适时地根据这种变化,去创制出符合时代需要的法律。此次《契税法》出台将以前许多已经广泛实施的政策上升为法律,这个也是落实税收法定的原则。”

高丽林律师进一步解释称,一部法律的出台本身就有其相应的流程,还要根据社会实际发展情况等到时机成熟方能可行,但税务机关不可能一直等到立法真正出台生效后才征税,这便有了国家各个部委发布的行政法规。但是税收终归是要立法的,根据《立法法》的第八条的规定:“下列事项只能制定法律:对于税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”,因此《契税法》是早晚都要出台的。

这23年本身也是不断完善、总结的过程”,王玉臣律师指出,契税是房产、土地交易过程中的核心税费之一,属于按照一定比例征收的税费,其重要性和额度决定了其立法必须严谨和稳定。从条例到法,在立法层次上上升到了法律的层次,位阶提升了,法律效力也更高了。

严跃进则认为,《契税法》的出台标志着契税领域的法规从过去的暂行条例上升为法律,对于后续规范和指导住房等交易有更强的约束性。

“实际上,在住房领域有三个重要的税费项目,包括契税、增值税和个税。若从税费改革的角度看,后续最有可能改革的则是增值税的政策,尤其是房价过热的城市。待增值税法通过,那么住房交易的三大税费项目将具有明确的法律支持,相关效力更高”,严跃进说。


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