郑州楼盘“首付分期”重新悄无声息占领市场，律师：潜在风险非常大，不建议！

导语：所谓的“首付分期”是如何操作的？律师点评：“首付分期”存在的潜在风险较大。

文章来源丨大河楼评

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

今年，5月8日郑州房地产市场和产权交易管理中心下发最新通知。

通知内容显示，自2020年5月11后（含5月11日）签订的市内五区商品房买卖合同（现房销售除外），在申请办理商品房买卖合同备案时，须提交：

①商品房买卖合同买卖双方签字盖章页、补充协议签字盖章页；

②由银行开具的商品房预售款专用存款账户缴纳回单（须备注买受人姓名、房屋坐落）；

③限购资料；

在5月11日之前，开发商办理商品房买卖合同备案只需要缴纳预售款收存信息表即可，5月12日之后按照最新政策，房企要提供购房者向资金监管银行转款的缴款回单。

可如若想要首付分期，置业者是没有真正的向开发商支付首付款，那就无法得到银行出具的缴纳回单，开发商也就无法备案。

此举，被业内一直认为是对“首付分期”行为叫停，此次事件之后，小楼特意实地调研了一些楼盘，发现确有不少楼盘在政策发出之后取消了“首付分期”。

短暂“消失”的首付分期

比如5月份因为首付分期政策刷爆朋友圈的“管城区某项目”，在该政策下发之前，曾推出了“3万签约，无息分期5年分10次”的活动。

（图片来源于中介朋友圈）

不过在5月底小楼实探售楼部，发现“首付分期”活动已经取消，与之相似的还有同区域的另一个项目，曾推出“首付10%，剩余2年4次还完”，五月中旬也已经取消，中原区、金水区与高新区也有不少项目取消了首付分期政策，5、6月份的郑州市场，可以首付分期的项目明显减少。

首付分期“再次占领市场”

从7月开始，小楼看到不少楼盘又打出了“低首付”的噱头。熟悉的口吻，熟悉的方式，首付2万、首付5万即可网签；超长首付分期，5年10次，两年交房后付尾款；听起来还是那么诱人。

近期市面上可以“首付分期”的项目盘点

（数据来源于网络，详情请咨询售楼部）

而那些曾经取消了该政策的售楼部，近期也“卷土重来”了。

（图片来源于中介朋友圈）

（图片来源于中介朋友圈）

除了售楼部，分销的中介也变得非常活跃，前几天，小楼接到了一位房地产中介打来的电话，据他表示，“只要两万块，就能在郑州买房置业。”

小楼问了中介：“现在买房不是需要30%的首付才能备案，为什么两万元就可以完成？”中介告诉小楼：“说要交30%的首付都是一些说辞，我这边推荐的房子都不需要，你只需要缴纳个2-5万元的首付款，剩下的首付钱，开发商会帮你垫上。接下来的几年里，你分次数还清就可以，压力小了很多。”

后来，这个中介小伙斩钉截铁地告诉小楼，郑州现在超过一半的房子都可以首付分期。郑州南龙湖周边的不少楼盘，基本都能1成首付，这种现象在整个郑州并不罕见，只不过平时很少能“光明正大”的说出来，只会在电话和微信上偷偷告诉你。

据泰辰统计的结果显示，目前郑州住宅去化周期约14个月，由于疫情的影响，库存周期略微增长，但依旧处于合理的区间。房地产的销售有一定的周期性，过完春节之后，大家手里有闲钱了，开始琢磨买房子的事情，这样的情况一直持续到五六月份，然后到七八月份天气变热，人们不愿意出门，市场上的客户就少了，九月十月天气凉快了，市场再次活跃，一直周而复始。

而今年，因为这次疫情突如其来，房地产停摆两个月左右，所以库存也有所上升。

再看另一组数据，近期郑州楼市的去化率，七月份，郑州开盘推货量环比-61%，去化量环比-67%，去化率环比-16%，其中市区推出量环比-73%，去化量环比-77%。

图片来源于网络

从2017年开始，郑州开盘的去化率一直下滑，2020年受到疫情影响，整体去化率达到冰点。存量增加，去化率降低，让开发商的资金压力相当大，为了回款，“首付分期”重新占领江湖也不足为奇。

为何首付分期成为了“去化利器”？

为何上了首付分期的项目销售速度都会明显加快？这一切，还得从郑州人的收入水平说起。

郑州的工资水平官方给出的数据，2019年郑州的平均工资大概在3864元/月。一面是平均收入低，另一面则是居高不下的物价及并不便宜的房价。国家统计局数据公布最新全国31个省份CPI同比涨幅，河南以3.4%的涨幅位列全国第十。其实，河南CPI涨幅高居不下已持续许久了。从1月至4月，河南CPI涨幅均排行前十。

数据来源：国家统计局

收入不高物价贵，一年到头也存不下什么钱……大家面对的，又是什么样的房价？

郑州目前的新房均价在13400元左右，也就是说，即便是最刚的区域，首套房的首付，基本也是30万起步。衡量一个城市买房的难易程度，房价收入比最为直观。

根据最新发布的2019年全国百城最新房价收入排行，郑州房价收入比位列全国第21位，得要不吃不喝14年才能买得上一套房。

面对物价与房价的多重压力，郑州的刚需族们根本喘不上气，恰逢此时，开发商推出分期首付，有的楼盘甚至连利息都不要。某种程度上，确实大大缓解了刚需买房够不着门槛的难题，进而缓解了开发商的资金回款压力。

所谓的“首付分期”是如何操作的？

一种常用方法是，购房者支付部分首付款后，开发商替购房者付清剩余首付款，而购房者与银行签订贷款合同，此后购房者再在约定时间内，将剩余首付款还给开发商。也就是说，开发商先借钱给购房者交给银行，并办理贷款手续。

二是开发商以分期首付为由，先向购房者收取部分首付款，而后约定在短期内再缴清剩余首付款。等首付款全部付清之后，再正式签订购房合同，办理贷款手续。“真正意义上来说，先交的部分首付款类似定金性质，并非开发商垫资支付首付款给银行。” 

另外，还有一些开发商指定了金融网贷平台，买房人选择了低首付，也就与这些金融网贷平台形成了捆绑，这样一来，利率可能会上升，此外，这些金融平台还可能会额外收取一些平台手续费（比如电商费），从几千到几万不等，都是从买房人身上“薅羊毛”。这样各种费用叠加到一起，最后的费用一定比正常按揭的多出了不少。

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律师点评：“首付分期”存在的潜在风险较大

除了费用之外，“首付分期”也存在一些额外的风险。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为，

“这是一种违规行为。首付分期看起来似乎是帮购房人分期付款而已，但是实际上，在现实操作中往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求。

这个操作对购房人来说是有风险的，

1、本身属于非正常操作，在不少省市都属于明令禁止的违规行为。

2、如果首付分期，意味着购房资金能力往往是有问题的，在透支自己的资金能力，如果将来不能及时支付，往往会产生商品房纠纷。

3、天下没有免费的午餐，看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。尤其是有一些机构，利滚利，不小心就会掉入金融陷阱。”

另外，王玉臣律师强调，对于房企来说，“首付分期”政策能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼，同时通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上。但是，如果购房者后期不能按照协议分期支付，一方面可能被开发商解除合同，另一方面还要面对融资机构的追债。

其实，以首付分期为主这些首付方案不是没有优势，只是它的适用人群有限，主要适用于目前手上资金暂时不够，但是后续经济实力可以、又急于买房的刚需购房者。如果有实力付清首付款，并不建议采用这种方式，毕竟除了后续费用会增加，还增加了法律风险；如果后续还款能力不足的购房者，也不建议贸然上车，应该拿出计算器好好算一算资金成本，看看后期是否有足够的还款能力，避免断贷情况的发生。