乘风破浪 行不从径：金科股份多地项目推行“首付贷” 销售承压还是急于回笼资金？

导语：明知操作违规却仍大张旗鼓推行“首付贷”，金科股份这艘千亿级地产“航母”如此“乘风破浪”为哪般？

文章来源丨中科财经

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

早在今年4月份，金科股份（000656.sz，下称“金科”）旗下商丘金科天湖湾项目曾因“首付贷”违规销售行为，被市民投诉和举报。

然而，天湖湾事件余波尚未平息，记者调查了解到金科旗下项目近期再次出现“首付贷”，且是多城市、多项目同时段推行，比如南宁、济南、许昌、泰安、日照、聊城、德阳、重庆等城市项目均对外宣传可先缴纳部分首付，剩余的分期2-6年缴清，甚至还有项目喊出了首付最低2万起的口号。

需要指出的是，据多个项目置业顾问透露，为购房者提供首付贷的小贷公司为重庆两江新区科易小额贷款有限公司（下称“科易小贷”），科易小贷与金科为同一个大股东，即重庆市金科投资控股（集团）有限责任有限公司，主要产品为邻客钱包。

根据科易小贷官网介绍，邻客钱包的服务人群为金科员工及金科业主，仅针对上述两类人群提供消费贷，其中员工最高授信100万元，金科社区业主最高授信50万元。

多地项目“超燃”——大力推“首付贷”

今年7月份至8月份，记者注意到，网上关于“金科超燃置业计划”的宣传铺天盖地。据金科股份内部员工透露，超燃置业计划为金科在7月份面向购房者全面推出的一个优惠活动，其核心内容主要集中在“低首付”、“首付分期”，比如济南金科城对外宣称“六重豪礼超值购”，其中第一重礼就是“首付5万起”。

无独有偶，泰安金科集美嘉悦也对外声称首付5万起，最长可分期5年。此外，重庆璧山金科天壹府、日照金科集美景致、许昌金科鹿鸣帝景、济南金科东方博翠和聊城金科壹品等项目宣传如出一辙。

记者进一步调查发现，上述项目所推的“首付分期”实际上已构成“首付贷”。“您说的是我们这边首付分期的政策，首付分期2年”，当记者咨询超燃置业计划时，四川德阳金科集美水岸置业顾问如此说道。

据上述置业顾问透露，金科与一家小额贷款公司合作，为资金紧张的客户解决首付压力，这家小额贷款公司就是科易小贷。

此外，济南金科城的置业顾问也透露有小额贷款可以用来交首付。“小额贷利息年化18%，（其中）开发商补贴15%，购房者只出3%的利息，是一直合作好多年的小额贷公司，不用担心”，置业顾问对记者说道，并透露小贷公司叫科易小贷。

此后记者先后咨询了许昌金科鹿鸣帝景、济南金科东方博翠、南宁金科博翠天宸和泰安金科集美嘉悦等项目，得到的答案均是可以首付分期。“咱售楼部搞的首付分期，也是咱金科集团旗下的小贷，邻客钱包”，许昌金科鹿鸣帝景置业顾问告诉记者。

科易小贷官网显示，邻客钱包为科易小贷主要产品，客户群主要为金科员工及金科业主，提供的是消费贷，类似消费金融公司的角色。也就是说，此举构成消费贷流入房地产市场，北京金诉律师事务所主任王玉臣先生称此类型操作实属违规行为。

“贷款是有用途的，不能随意更改用途，尤其是现在三令五申不允许其它用途的贷款流入楼市。更何况，本身就不允许首付贷这种行为存在，这就属于违反银行贷款政策的要求”，王玉臣对《中国科技投资》记者说道。

值得关注的是，科易小贷与金科存在着千丝万缕的联系，双方大股东均为重庆市金科投资控股(集团)有限责任公司，且双方存在着长久的合作关系。

在压力山大的三四线地产市场 一切都是为了销售

一个有意思的现象是，记者咨询金科位于杭州、合肥、南京等城市的项目时，置业顾问均明确表示不可以首付分期，也没有听过“超燃置业计划”等类似活动。

“我们这个项目是没有的，我们这边不分期的”，记者咨询是否能首付分期的时候，杭州金科博翠碧蓝湾置业顾问告诉记者。不过，合肥金科博翠天辰的置业顾问则表示，可以首付分期但是一般期限只有1-2个月，且需缴清首付才能进行网签，与前文济南金科东方博翠等项目引进的“首付贷”不同。

记者就其多地项目对比发现，金科“首付贷”活动主要只针对三、四线城市，而类似杭州、合肥等省会城市并未推行类似活动。

在业内人士看来，房企推出首付分期主要是为了促进销售，提高销售业绩，尽快实现资金回笼。“用首付分期的房子，一般都是销量不太好，或者是急于回笼资金”，一位行业内楼盘销售对记者表示。

那么，金科在三、四线城市大举推行此类活动是否与其三、四线消化现有存量房压力有关？又或者是急于回笼资金而以身犯险呢？《中国科技投资》记者就此致函金科方面，截至发稿，对方未予以回应。

金科至今没有披露其2020年以来销售情况，今年疫情影响下金科销售情况依然是未知数。

另据记者调查发现，上述部分项目销售情况确实不佳。以济南金科东方博翠为例，据克而瑞数据显示，济南金科东方博翠共拿了4次预售证，推出4栋楼，自2019年4月至2020年8月，共成交130套。而根据该项目规划，共计6栋，总户数为834户。

此外，根据克而瑞公开数据，南宁金科博翠天宸从今年2月份获批预售证至今共成交108套，占总供应房源的36.49%。记者经分析数据发现，三、四线城市确实是金科重仓土地储备所在，截至2019年末，金科的土地储备在三、四线城市占总土储比例为49.2%。

凭借在三四线的快速扩张，金科也在房地产销售规模赛道上实现赶超。1998年金科成立于重庆，经过近二十余年的时间，已发展成近2000亿规模的房企，2019年实现销售额1860亿元。不过，行业共识是，随着“棚改货币化”红利减弱，三四线去库存面临着一定的压力。