绿城中国昆明“代建”项目不受待见 项目烂尾近两年、土地被拍卖

导语：绿城中国透过“代建”模式满腔热情进入昆明，然而其代建项目有的半途而终，更有项目烂尾已近两年。房地产代建模式需要进一步规范管理，行稳方能致远。

文章来源丨中科财经

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

房地产代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括但不限于土地、房屋、市政工程等。代建项目委托方是土地拥有方；代建方是拥有成熟品牌和在项目运营管理、团队管理以及投融资等方面有丰富经验的房企，为委托方提供房地产开发全过程服务。 

房地产“代建”作为品牌房企一种轻资产的运营模式，为众多知名房企所青睐。代建方通过管理和品牌输出，满足委托方在代建项目中的经营与效益目标等，并依据合同约定条款，收取一定比例服务费。绿城中国尤为热衷此道，2020年7月10日，从绿城中国（03900.HK）分拆的绿城管理（09979.HK）成功赴港上市，成为“代建第一股”。

从绿城管理招股说明书来看，近3年其营收年复合增速达40%，至2019年达到19.94亿元，销售额规模也继2018年突破500亿后在2019年达到664亿元。

绿城管理“代建”规模的不断增长，助推其母公司绿城中国规模节节攀升。与此同时，绿城管理的毛利率却出现下滑态势，从两年前的56.75%下降至2019年的44.21%。

在运营过程之中涌现的诸多问题，让代建模式在现阶段也颇受争议，尤其是代建项目因本身资金问题导致项目烂尾，或者是房屋出现各种质量问题，都会对相关房企的口碑产生冲击。近期记者经调查了解到，绿城中国在昆明的代建项目绿城·春江明月已经烂尾近2年，其余两个代建项目绿城·龙山玫瑰园和云青花园土地使用权均被司法拍卖。

烂尾近两年 春江何时现明月？

“看重绿城的品牌，愿意为品牌溢价买单，但作为代建方的绿城没有很好履行监督职责。”一位昆明绿城·春江明月的业主2019年9月在人民网“领导留言板”控诉道。据该业主透露，绿城·春江明月合同原约定2018年12月31日交房，至今仍未兑现。

公开资料显示，绿城·春江明月实际开发商是国福集团房地产开发集团有限责任公司（下称“国福集团”），其委托绿城中国代建，两家公司并无隶属关系。

2014年8月，国福集团就国福现代城项目二期与绿城中国签订了合作协议。2015年，该项目冠名绿城，推广名改为“绿城·春江明月”。

据记者进一步调查，房子迟迟未能交房主要在于开发商与施工方存在纠纷。由于国福集团拖欠总承包商中核工建设集团（下称“中核工”）的工程进度款，2019年1月中核工停止施工，并于当年3月起诉国福集团。

业主反映开发商反复更改交房时间，其曾表示2019年5月30日交房，之后又通知2019年12月前交房。但是截至2019年11月11日，绿城·春江明月仅两栋楼安装了电梯，其余栋号均未复工。

在五华区政府的积极协调下，中核工自筹3000万项目复工资金，计划于2020年春节后复工。不过，2020年4月29日，在人民网地方领导留言板上，业主反映临近5月，项目仍未全面复工。五华区住建局回复称“项目已经完成了全部主体工程建设，现只需要安装入户电梯及建设外立面石料。”

*图来源于人民网地方领导留言板

按照五华区住建局的回应，项目在5月已接近收尾。但业主反映，一直到今年7月该项目依旧未竣工。一位业主告诉记者“截至目前仍然处于半停工状态，虽有复工动作，但工地上仅有寥寥可数的几个工人”。

国福集团和总承包商因工程款纠纷而处于胶着状态导致项目烂尾，绿城作为代建方，做了哪些工作来推动问题的解决？《中国科技投资》记者致函绿城中国，截至发稿前，尚未得到回复。

当代建方项目发生维权时，代建方是否需要承担责任？北京金诉律师事务所主任王玉臣认为：“虽然开发商销售的时候往往会打着绿城品牌，甚至很多购房人也是冲着绿城去的，但是从法律关系来看，合同是有相对性的，往往代建方是不承担连带责任的。”

“会给代建方带来影响，但是这种影响更多的是声誉上的，这就需要一些企业要珍惜自己的品牌，爱惜自己的羽毛。一个品牌的创立是十分不容易的，但是毁掉一个品牌是很容易的。”王玉臣律师补充道。

代建方如果不能很好维护多年积累的品牌声誉，最终会给企业品牌带来不可估量的损失，只有充分尽职、精于运营,获得客户的信任、美誉和黏性,这样的企业才能越做越强、越走越远。

代建项目“半途而止”之殇

同样陷入困境的是绿城中国在昆明的其他代建项目绿城·龙山玫瑰园和云青花园，前者土地使用权早已被司法拍卖，而另外一个的土地使用权也即将遭遇同样的命运。

2014年11月，昆明红凯房地产开发有限公司（以下简称“红凯公司”）以9.59亿元的价格拿下了五华区岗头村城改项目三块土地，其中两宗土地开发了中天城·理想中心、中天城·天阔、中天城·央墅等三个项目，而另外一宗土地打造了龙山玫瑰园。2015年，龙山玫瑰园被委托给绿城中国代建，并更名为绿城·龙山玫瑰园。

但是，这四个项目开发并不顺利，红凯公司单独建设的三个项目被指多次停工，绿城·龙山玫瑰园也没有新进展。

*土地被司法拍卖，图来源于阿里巴巴司法拍卖官网

 根据阿里巴巴司法拍卖平台公开信息，2018年7月，绿城·龙山玫瑰园所在的地块使用权被司法拍卖，最终被碧桂园旗下公司竞得，绿城中国此项代建工作只能被迫终止。

 两年后，绿城中国在昆明代建的项目再次遭遇“夭折”。

 2019年6月12日，绿城中国与云青花园的开发商签订了项目合作协议，计划代建“烂尾楼”云青花园。该项目二期A3、A4、A5地块将由绿城中国代建，同时一期交付后的物业也将由绿城物业接手。

*土地被司法拍卖，图来源于阿里巴巴司法拍卖官网

 事出巧合，记者又在阿里巴巴司法拍卖平台发现，由绿城中国代建的三块土地使用权也正被昆明铁路运输中级法院拍卖，已于今年8月9日起开始，拍卖起价约21.96亿元。

代建模式带来的迅速扩张与盈利之间的平衡

2020年7月10日，绿城中国将绿城管理分拆后在港交所上市。作为“代建第一股”的绿城管理在市场上斩获可观战果，据中国指数研究院数据显示，截止 2019 年，公司新订约总建筑面积约为 1600 万平方米，占中国房地产市场份额的23.7%。

另据绿城管理官网公开资料显示，公司2010年成立后发展迅速，2018年销售额突破500亿。2017年～2019年，公司营业收入分别为10.16亿、14.81亿及19.94亿元，年复合增速达40%。

然而，市场份额占比大、营收连年增加的绿城管理，却陷入盈利下滑的窘境。2018至2019年两年间，其营业成本增速均大于营业收入的增速。数据显示，2018年绿城管理营业收入同比增长45.8%，小于当年营业成本67.84%的增速，2019年其营业收入同比增长34.61%，小于当年营业成本50.84%的增速。

营业成本的增高同时也压缩了毛利，公司毛利率出现连年下降的情况，2017年为56.75%，两年后该值下降至44.21%。绿城管理解释称主要原因是合作业务伙伴的服务成本增加，以及该业务在商业代建业务之中所占比例较大而引致。 

经过记者梳理绿城管理最新年报，其代建方式包括：商业代建、政府代建以及其它服务，商业代建所占比重最大。

商业代建有自行营运、与业务伙伴合作两种。在2017年的时候，自行营运占总营业收入67.6%，而与业务伙伴合作占总营业收入仅为11.8%，自行运营收入占据绝对优势。近两年，与业务伙伴合作占总营收的比例则连年提升。2018年和2019年两年，与业务伙伴合作带来的收入分别占总营业收入的25.8%、33.9%，而自行营运占总营收的比例连年下降。在2019年末，自行营运收入占比下降到39.9%，相较于与业务伙伴合作收入占比的33.9%仅相差6个百分点。

以轻资产运营为特色的代建项目在成本增加的背景下步履愈发沉重，如何把握规模扩张与盈利突破的平衡，进而维护并提升品牌声誉及实现资产增值，始终是相关房企避不开的问题。

*图为绿城管理最新年报

虽然绿城管理的代建项目盈利出现蹇难，但在今年三月绿城中国召开的年度业绩发布会上，董事会主席、总裁张亚东提出公司2025年总销售达5000亿元，其中代建轻资产销售目标为1500亿元。

绿城管理会继续以规模扩张作为近几年的发展战略吗？绿城管理在推动绿城中国规模扩张方面起到什么作用？就以上问题，《中国科技投资》记者致函绿城中国，截止发稿前，尚未得到回复。

加强房地产代建模式管理——行稳方能致远

由于龙头房企拥有良好的品牌效应以及成熟的开发能力，当地方性小房企委托头部房企代建时，双方合作可以达到“1+1＞2”的效果。换句话说，小房企能够通过与大房企合作来实现楼盘溢价，并且有了大房企信用背书后，小房企也更容易获得融资。而对于代建方来说，不仅可以获得代建费用、管理费用等，还可以实现规模的快速扩张。

不过现目前国内代建市场并不完善，也没有严格的法律规定，这就导致代建市场乱象重重。比如龙头房企在接受代建委托时，小房企可能因为资金不足而无法支付代建费用，从而导致合作中止。倘若项目陷入烂尾的境地，这也会对大房企的品牌产生负面影响。

另一方面，由于我国代建制模式仍处于起步阶段，对于委托方和代建方的职责范围并没有清晰的界定。这意味着，如果委托方出现资金、劳务等纠纷，或者项目出现大面积维权，代建方和委托方会互相推卸责任，从而伤害了业主的利益。

因此，对于代建模式，需要加快完善代建模式的相关规章制度的制定，以此来规范房地产代建市场。政府相关部门要明确界定项目中代建方或委托方之间的职责范围，如委托方应负70%或以上责任，代建方承担30%或以下责任，在代建项目出现问题之时，业主方就能够有的放矢于各方寻求解决途径从而有效保障权益不至于维权无门。委托方则应采用公开招标的方式为本项目选择适合的代建单位，并在代建招标过程中，明确职责范围、确定标的物的主要材料、设备选型等问题。而作为代建方，应审慎选择需要代建的小房企，对其资信、运营能力等做好充分的调查，并在代建前对相关事宜进行协商和约定。