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繁华地段矗立烂尾楼 房产律师呼吁加强资金监管

编辑:金诉律所发布时间:2020-10-16
 

导语:开发商陷入停工、烂尾困境,都与涉事公司资金链问题脱不开关系。如果遇到楼盘烂尾问题,购房人该怎么办?房产律师给出这些解决建议。


文章来源丨中国经营报【中经城事】

采访律师丨北京金诉律师事务所主任 王玉臣


“法院查封楼盘,安全隐患严重,严禁居住使用。”在成都繁华商业街春熙路附近,一栋22层高的楼栋矗立着,一楼多处墙体被喷涂红色警示标语。

坐落在锦江区红星路二段的锦都公寓,高楼层有部分玻璃破碎未补,低楼层则多数窗户没有安装玻璃。

专家表示,楼盘烂尾多与开发商资金链断裂有关,资金监管需要加强,近期常被提及的房企“三道红线”或许对防止出现烂尾情况也有一定作用。

成都烂尾楼-陈雪波1.jpg

图说:嘉悦汇项目建设现场大门敞开,内部看不到有施工迹象。 陈雪波/摄影

春熙路旁暗藏烂尾楼

《中国经营报》记者在人民网领导留言板上看到有网民针对锦都公寓留言:“我们于2008年购买的锦都公寓烂尾至今,每个月还在还房贷,已经10多年了。”

这座被投诉烂尾的锦都公寓,位于有名的商业步行街春熙路旁,距离著名的“大熊猫爬墙”雕塑直线距离仅有400米远。

锦都公寓旁边一家餐馆老板告诉记者,这栋楼已经被查封很久了,但还是有人违反规定进去住。记者在项目现场看到,楼栋外侧入口通道被铁栅栏门锁闭,同时停放着一辆移动警务车挡门。通道入口处有一个标牌公告:“锦都公寓系停工待建工地,尚未办理竣工验收手续,现存在巨大的安全隐患。”公告落款单位为锦江区人民政府书院街街道办事处和书院街派出所,时间为2019年9月5日。

锦江区政府于今年4月17日在领导留言板中回复网民称,2002年4月锦都公寓一期项目开工建设,2004年锦都公寓项目第一次停工,随后曾于2009年复工,2010年再次停工至今。近期,项目开发公司已初步确定拟通过司法途径解决烂尾楼的方案,提交市法院进行可行性研究。

记者先后联系到书院街街道办事处及锦江区委宣传部,后者确认了这栋楼仍处于烂尾状态。“项目烂尾以后,业主正在和开发商打官司,案件在市中级人民法院审理。可能是开发商资金方面出现问题,这个项目的权属不在锦江区,在成都市,我们只是负责楼栋后期安全的监督监管。”对方回复称。

在成都优质区域烂尾的项目并非孤例。近年来,成都市高新区已经发展成为新兴产业集聚区域,吸纳了包括百度、腾讯、字节跳动在内的一大批互联网企业。但就在交通、商业、教育发展成熟的高新区大源板块,同样存在像嘉悦汇这样的项目,被频频投诉停工、烂尾。

近期记者在位于天府二街与益州大道中段交汇路口的嘉悦汇施工项目现场看到,项目有多个楼栋已完成框架结构工程,但项目建设现场大门敞开,看不到施工人员和塔吊、车辆等施工迹象。

上述项目距离5号线地铁站仅有600米,商业成熟,步行至腾讯成都大厦仅有16分钟路程。这里一度被购房者认为是条件极佳,“最不可能烂尾”的楼盘。

透明房产网信息显示,该项目2号楼开盘时间为2015年1月1日,交房时间为2016年12月30日,但事实上直到今年8月一期业主才等来收房。好景不长,9月17日,承建商成都高新发展股份有限公司发布关于《华惠嘉悦汇广场ABC标段总承包施工合同》的进展公告,表示将暂停B、C标段施工,建设工程再度陷入停滞。

记者拨通嘉悦汇项目施工(总)承包维权负责人的电话,对方回应,工程建设确实停下来了。记者多次拨打项目开发商成都嘉华美实业有限公司电话,均未能接通。关于承建方的收款情况,成都高新发展股份有限公司的工作人员回复记者称,以公司正式对外发布的公告为准。

嘉悦汇往南7公里,麦迪逊广场则以更高调的姿态证明了它的烂尾状态。该项目位于成都市主干道天府大道与南湖路的交汇处,项目占地76亩,高二十余层。楼栋已经封顶,但没有继续进行外墙装饰,水泥外墙和空洞的窗户暴露在天府大道旁。

项目入口处“麦迪逊广场”几个大字已经被杂草遮挡了大半,项目内荒草丛生。两栋2012年就已接近封顶的庞大建筑,屹立在热闹的极地海洋公园对面多年,再无进展。

资金监管待加强

上述几个项目陷入停工、烂尾困境,都与涉事公司资金链问题脱不开关系。

在锦江区政府对网民的回复中提到,2006年因锦都公寓开发公司债务诉讼问题,该项目一期全部房屋及土地使用权曾被市中级人民法院整体查封。天眼查信息显示,目前上述公司已经被吊销营业执照。

成都高新发展股份有限公司发布的公告中提到,嘉悦汇项目建设方嘉华美公司因自身资金周转困难,并且预售事项至今未取得实质性进展。

在阿里拍卖公示的一份《(重整)成都城南之星置业有限责任公司重整投资者招募公告》中可以看到,将为该公司公开招募重整投资者,力争盘活债务人资产,实现债权人利益最大化。公告显示,城南之星项目(即麦迪逊广场项目)于2012年3月动工,2015年5月停工,按假设开发法测算在建工程项目现状市场价值为13.7亿元。

记者联系到了上述重整投资者招募管理人,对方表示,重整计划草案已经上会,近期可能会启动二次表决,但是时间还没有确定。

有烂尾楼的业主认为,楼盘烂尾是预售制度带来的负面问题。成都市也确实曾有案例尝试要求项目“现房出售”。2019年7月成都市在出让部分土地时,即提出了“现房销售”的要求,但此要求在后续的土地出让中再少有出现。

同策研究院研究总监宋红卫告诉记者,近年来开发商主动烂尾的情况比较少见,大部分楼盘烂尾的情况都是因为资金链断裂造成的。过渡追求规模扩张、把资金转移到其他业务、短期偿债压力大而项目回款不利都可能造成停工烂尾。

但烂尾情况不能直接甩锅给预售制度,更多的应该从监管环节来控制。“如果监管方面能够很好的发挥作用,可以有效地防止烂尾的情况,即使开发企业因为资金链断裂,如果监管做的好,购房者也可以追回购房资金,使得社会危害能够降到最低。”

宋红卫表示,近期经常被提及的“三道红线” 其实也是从金融风险的角度来控制房企的有息负债,这在一定程度也能有效的防止烂尾的情况。

北京金诉律师事务所主任、王玉臣律师提醒购房者,如果遇到楼盘烂尾问题,要尽快提起诉讼,尽快进行财产保全,尽快申请强制执行,尽快行使基本债权优先权。千万不要等到所有剩余资产都瓜分完毕了,再想着去主张,这个时候往往会房钱两空。

“这些年我遇到了不知道多少个烂尾楼,这些烂尾楼事件几乎都存在同一个问题,那就是资金监管严重不到位。”王玉臣同样建议,要做好预售资金的资金监管,查清预售房款的总额和已经支出的具体情况,查清楚是否存在转移预售资金的情况,如果存在,又转移到哪里了,是否还可以追回。

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