长租公寓接连爆雷 这一次租房成了被割的韭菜

《京城买房指南》咨询了北京金诉律师事务所主任王玉臣，他表示，一旦发生长租公寓爆雷事件，房东和租客应该从以下几个方面进行维权。

文章来源丨京城买房指南

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了······

事实上，今年下半年以来，张楠的案例已经不新鲜。“张楠”现象的背后，透露着这个行业发展过程中的高低起伏。

那些“消失”的二房东们

回想其发展历程，从此前的“高光时刻”到如今的“舆论漩涡”，长租公寓的这种变化也仅仅用了不到一年的时间。

2019年11月到2020年1月，国内两个品牌长租公寓“青客公寓”和“蛋壳公寓”先后赴美成功上市，前者头顶光环、成为国内长租公寓第一股，而后者则先于行业老大上市，似乎也有很多故事可讲。

青客公寓创始人、CEO金光杰曾表示，追求小幅盈利没意义，青客公寓侧重的是高速增长，“我们只要确保公司的现金流能够维持生存，实现高速增长，就能保持公司的投资价值。”

然而不管故事讲得有多动人，如今以青客公寓和蛋壳公寓为代表的“二房东”们普遍面临持续亏损，甚至现金流断裂等困境。其中青客公寓2020财年上半年净亏损4.17亿元，服务屡遭投诉，多次出现倒闭传闻；蛋壳公寓财报显示，2017-2019年，蛋壳公寓亏损额增长迅猛， 从2亿多元飙升至近35亿元。2020年一季度，公司又亏损12.30亿元，单季亏损创下近年新高；而2020年半年报至今仍为披露。

除了青客公寓和蛋壳公寓两家长租公寓头部企业，据媒体报道，自8月起，友客、宜屋、巢客等公司也都纷纷爆雷。10月12日，深圳长租平台小鹰公寓遭到业主上门维权。据了解，房东表示数月未收到房租，再不解决就要强制收房；而租客表示房租已经按时足额交给小鹰公寓，甚至有租客表示，自己妻子已经怀孕快要生产，如今却面临被“扫地出门”的风险，非常地心酸和无奈。

对于出现的现金流断裂、大量租金无法兑付的问题，相关工作人员表示，有关部门已经介入调查，争取尽快拿出解决方案。天眼查近日发布的《房地产行业企业数据报告(2020)》显示，以工商登记为准，目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。同时，数据显示，全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

现金流断裂、服务质量投诉、打隔断、甲醛门······不得不承认，曾经以“真房源”、“优质服务”、“安心放心”为口号的长租公寓们，如今正面临着“消失”或“被消失”的困局。

最后一批入场的倒霉房东与租客

对于长租公寓爆雷，其实早就有迹可循。

不少业内人士表示，“高收低租”、“长收短付”是这些“二房东”现金流断裂的重要原因。长租公寓平台以高于市场价的价格从房东手中收到房源，再以低于市场价的价格租给租客，这样的方式曾经让不少“二房东”顺利抢占市场份额，成为其“野蛮扩张”时期的推手。

当然，长租公寓平台这种“高收低租”的模式也并非没有条件，往往伴随的是“长收短付”，即引导租客签订长期租约，年付或者半年付租金，再将一年或半年的租金按月付给房东。

这中间，长租公寓并不是完全不给租客提供短期月付的方式，只是往往会将年付和月付的租金价格作出明显区别，有的甚至相差出一个半月左右租金的价格，这种情况下，租客们往往会被年付的方式吸引，另外由于有“租金贷”的加持，租客面临的风险就进一步加大。

对于长租公寓来说，如果房源足够多、时间差足够大，那长租公寓公司就相当于有了庞大的资金沉淀，以“新钱”还“旧债”。但是这种模式可以长期运转的前提，是要有持续稳定的租房需求。

年后新冠疫情带来的影响，却让这个租房市场出现波动，租房需求和租金几乎同步下降，这对长租公寓这些“二房东”们构成了降维打击，那些本身就长期亏损的公司，出现现金流断裂、爆雷、跑路也并不意外。

我爱我家前副总裁胡景晖曾表示，长租公寓爆仓，要比P2P爆雷更可怕。以蛋壳公寓为例，截至2020年3月底，蛋壳公寓运营着40余万套房源，其中北京、上海、深圳三个城市运营的公寓数量为20.7万间，其它城市为21.2万间。如果长租公寓现金流断裂，数十万年轻人将面临艰难的居住问题。

爆雷之后，如何收拾“残局”

9月，中央发布《住房租赁条例》征求意见稿，住房租赁立法进程有了显著推进；地方层面，上海、武汉、北京、成都等地发布相关政策，加强对租房租赁企业的监管，提醒租客加强警惕。