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“馅饼”or陷阱?赠送面积中的猫腻,你了解多少?

编辑:金诉律所发布时间:2020-11-05
 

文章来源丨京城买房指南

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣


杜兰说,天下没有免费的午餐。

所谓的附加值,往往已经涵盖在产品之内。

便宜不是那么好占的,特别是对买房人而言。

99%的项目,售卖时都会提及自家房子的“赠送面积”,很多购房者们也自然地确认其合理性。

但通俗意义上的认知偏差,往往需要官方一锤定音。

看似馅饼,实则陷阱

10月20日,北京住建委发布通知,严查房地产中介机构以赠自建房、阳光房等违法建设为噱头,在二手交易平台违规发布房源信息、违规代理附带违法建设房屋问题。

截止目前,“赠自建”、“带自建”、“赠阳光房”等相关房屋介绍字样,均已经被修改。但市面上是否依旧存在违建售卖现象,我们不得而知。

然而,关于违建现象远不止存在于二手房,新房市场中很多“赠送面积”也是类似的存在。

早前,人民网等相关媒体便已经报道过相关内容。“送面积”成违建,在购房市场上已然屡见不鲜。

但“惯例”不等同真理。

很多时候,看似是馅饼,实则为陷阱。

北京金诉律师事务所主任、房产律师王玉臣表示,“赠送面积往往是违建或侵占公摊或公共部分。违建有被拆除或处罚的危险,而赠送公摊或公共部分看起来是不用花钱,实际上购房人所出房款中是包含的有这部分费用的,有时候购房人实际上可能会二次购买。”

通常意义上,“赠送面积”包含以下几方面

①阁楼:净高在1.2m-2.1m的部位计算一半建筑面积,净高在1.2m以下的部位不计算建筑面积。

②地下室:净高在2.2m及以上的计算全部建筑面积,净高在2.2m以下的计算一半建筑面积。

③小院

④飘窗:窗台表面与地板表面高度<0.45 米、进深>0.6 米、净高>2.1 米时,按一半计算建筑面积。以上条件有一条不满足时,不计算建筑面积。

⑤阳台:封闭的阳台计算全部建筑面积,未封闭的阳台按一半计算建筑面积,与室内不相通的阳台不计算建筑面积。

⑥露台

“一旦有了所谓“赠送面积”,房屋的整体价格往往要比没有赠送面积高。比如送庭院的房屋比不送庭院的房屋往往是要贵的,”王玉臣律师表示。

“而原本公摊或公共就属于购房人共同所有的,已经付过款了,再以赠送面积的名义出现时,房款再有所增加,就等于是二次付款了。”

“羊毛出在羊身上”——打工人们的亲身经历

赔本的算不上买卖。

此前,有购房者与某项目销售有过这样一段对话。

问:容积率大概多少?答:很高,能达到85%。问:包含赠送面积吗?答:对的,空调配电间是赠送的,阳台也是赠送的。

最终,并未成交。

毕竟有太多相似的“打工人”,经历过类似的惨痛教训。

情况一:未写进房本的使用面积——名义赠送,实则收费

去年年底,有网友在河北新闻网阳光理政平台投诉,表示宣传页中的赠送面积并未添加到合同中,现在开发商分别起诉业主,让她们多交面积款。

也因为此事,未能办理房产证。

此后,石家庄长安区住建局回复表示,已经约谈开发商。

而今年8月,西安绿地璀璨天城的业主也遇到类似问题。

“收房时房屋漏水,质量有很大问题,厕所排污管道直通客厅卧室,业主所买的房型和收房时的房型完全不一样,说赠送的面积现在要全部收费,业主在售楼部合法维权。”有业主在微博中爆料。

收钱的赠送面积,总归不是赠送。

情况二:赠送买面积也交采暖费

然而,收费的情况不止存在于赠送面积本身。

去年,有网友表示,在北京通州买了90平的房,使用面积60平,却被要求按照103平交供暖费。

而人民网领导留言板中 ,单论10月份,便已经收到20余条相关投诉

其中,9月底,有业主投诉所有公共区域面积都交了采暖费。

对此相关人员给予回复,按照相关规定,超出房证登记面积的(增送阁楼、增送地下室、封闭露台等),其室内有采暖设施的收取采暖费;室内层高超出2.2米的按其实际使用面积收取全部采暖费,2.2米以下部分按其实际使用面积的50%收费。

而以此规定来看,很多房屋确实应该收费。

情况三:赠送面积成违建,强拆除或被被罚

10月,有媒体曝光有小区赠送面积变违章建筑。

李女士在视频中表示,购房时销售告知,阳台未浇筑相当于赠送面积。而今交房时因未浇筑面临被拆除的风险。

而类似的事件,很多网友放出视频为证。不过这次,主角为是绿地珑玥府与富城华庭。

赠送面积违建,很多业主无奈拆除。

而因很多业主缺少书面佐证,也常因赠送面积被罚,其中违建小院侵占公共绿地等现象占据较大比例。

有万科海佑府业主表示,自己买房时说一楼带小院,并且规划整齐统一,处罚时,便说业主自己弄的。

业主对此深恶痛疾。

情况四:实际上消失了的赠送面积

8月,大同市五洲地景学府世家的购房者在领导留言板留言,买房时的落地阳台以及赠送飘窗,收房时都不见了。

对此,相关部门人员进行了反馈回访。

有的赠送面积消失,有的却是一家更比一家少。

杠圈里,赠送面积也是热点。

只不过,这次杠的是谁比谁更惨。

“打工人们”如何维护自身权益?

同为打工人,却拥有着不同的遭遇。

但是每个打工人都希望自己能够避免此类事件。

王玉臣律师提醒购房者们,当面临此类情况时,可以做如下处理:

首先,尽量不要轻信所谓的赠送面积说法,羊毛出在羊身上,一般不太可能是真正的赠送。

其次,务必注意所谓的赠送能不能写在合同里,只要写不到合同里,一般要么是违建,要么是侵占公摊或公共部分。

第三,自己也可以在购房时要求开发商提供下所谓赠送面积的相关规划文件,进行基本判断。

第四,购房时对购房过程和相关宣传材料做好取证,尤其是关于赠送面积部分的。

另外,当遇到这种被勒令强制拆除情况时:

1.一般被勒令强制拆除是因为赠送为违建,这个责任不在购房人,而在开发商。而且,一般而言,如果业主已经收了房,按照相关法律规定,开发商既然要交房,必须满足法定交房条件,其中很关键的一个就是必须通过规划验收,而规划验收通过了意味着这个项目不存在违规,否则就不能通过。

那么既然有违规,为什么给通过了规划验收呢?如果要拆除,认为是违建,那就先把规划验收撤掉吧。一旦规划验收撤掉,开发商交房就不符合交房条件,就有违约的风险。

实际上,在现实生活中,往往不可能撤销规划验收,因为这样的话开发商成本太高了。

2.业主可以通过调取这个项目、楼栋、房屋相关的规划文件和竣工时的面积实测报告,结合现场实际情况进行比对,来判断是否违规,心里更有谱。

3.即使是违建,也需要走法定的流程,起码要经过三个环节。

第一,违建通知、谈话,这个时候业主可以进行申辩。

第二,限期拆除通知,对这个通知,业主有权起诉。

第三,强制拆除决定,对这个决定,业主也有权起诉。而只要在诉讼期限和诉讼过程中,相关部门都不能实施拆除。


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