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开发商卖房时埋的“雷”,让通州一小区数百户业主成被告……

编辑:金诉律所发布时间:2020-11-19
 

文章来源丨北青社区报通州版

采访律师丨北京金诉律师事务所 戴金花


又到一年采暖季,通州京贸国际公馆的430户业主却收到了法院寄来的传票:他们都被供暖公司起诉了。而事件的起因,都只因当初买房时,开发商“赠送”给每家每户大约10平米左右的面积。这部分面积的取暖费,到底该由谁买单?

业主称购房时开发商承诺赠送面积无需缴纳供暖费

据被告方通州京贸国际公馆的业主介绍,在2016年入住之初至2017年,他们都是按供房本上的面积缴纳暖气费用,但在2018—2019供暖期开始,却突然被告知除了缴纳房本上写明的面积的供暖费,还需额外缴纳赠送面积的供暖费。

业主们口中的“赠送面积”指的是最初在购房时开发商承诺依据不同户型赠送给业主约10平米左右的面积。今年的8月份《华夏时报》就曾报道称,京贸国际公馆房子较高的得房率和其“N+1”户型有关,“N”是房产证上标明的房间数,“1”则是不计入产权证的空间,购房者只有使用权。赠送面积均含一间卧室,其四种户型的赠送面积均超过12平米。

“买房时,开发商也明确表示过,额外赠送的10平米面积是不需要缴纳物业费和供暖费的。”一位业主称。

2018年,业主们突然被告知额外赠送的面积也要缴纳供暖费,对此业主们表示不能理解,个别业主因为拒缴赠送面积的供暖费成了被告。

(发票)

近日约200户业主陆续收到法院传票

业主们表示,业主们曾找到供热公司协商,最终对方同意按照原合同上的面积收取供暖费用,但必须在缴纳供暖费用的发票上备注有“有*平米为争议面积未收取”字样,如果业主不愿意备注,就将拒收供暖费用。部分业主在此状况下交了供暖费,并开具了带有备注信息的发票。

让业主们没想到的是,今年供暖季,几年前埋下的“雷”,竟让小区几百户业主成了被告!“去年,我们就有位业主被起诉了,败诉告终。最近又有好几百户业主接到法院传票了,除了赠送面积的供暖费还有相应的滞纳金。我们不是交不起这几百块钱,但是收费得按合同来。”业主称。

业主称开发商曾要求业主签署一份改造协议 不签将无法领钥匙

在采访中, 业主们也谈到一个细节,即在入住领钥匙的时候,开发商突然告知业主需要签一份改造协议。

“不签字的话就不给发钥匙,对于这个改造协议的内容,也没有什么解释说明!”业主称,因急于拿到钥匙,业主们就签下了这份改造协议,更重要的是,这份改造协议签署后便被开发商收回。

(2019年催缴通知单)

北燃通州供热:小区8900多平米赠送面积,致公司每年损失26万余元。

为何购房前两年按房本登记面积收取供暖费,2018年开始却突然要收取赠送面积的供暖费?

记者联系北京北燃通州供热有限公司(以下简称北燃通州供热),对方表示,业主刚入住时,北燃通州供热入驻到京贸现场与业主签署供暖合同及收2016—2017年的供暖费用,由于当时京贸业主尚未取得房屋证明,只有业主与开发商签定的购房合同及京贸物业提供的入住流程单作为签署供暖合同的支持文件,购房合同及入住通知单中未体现房屋产权外的其他面积。2018年前后经过一段时期的入户维修维护等工作,发现京贸业主的房屋中存在除房屋产权外的其他面积,且此面积有供暖设置,需要缴纳供暖费用。由此才贴出需要缴纳除房体面积外的赠送面积供暖费的通知。

北燃通州供热表示,2018年供暖季至2019年供暖季期间,在与业主多次协商无果后,决定起诉未足额缴纳供暖费的个别业主,且胜诉。业主曾申诉,但法院最终维持了原判。

经测算,京贸一期商品房共1036户,目前已经入住840户,其他房屋暂未售罄,赠送面积达8900多平方米,且8900多平方米内都有供暖设备,按照每平米30元供暖费计算,实际致使北燃通州供热每年损失26万余元。

北燃通州供热和业主是一个服务和被服务的身份。北燃通州供热确实是对该部分面积房间提供了供暖服务的事实,业主也已经享受到了该部分面积的供暖服务而获益的事实。北燃通州供热作为一家国有企业,这两年在部分业主未交费的情况下依然保质保量地提供了供暖服务,今年还提前到11月4日提前试供暖,本供暖季期间也会一直对京贸业主提供保质保量的供暖服务。

律师说法:开发商应承担相应责任

北京金诉律师事务所创始人戴金花律师表示,没有明确的法律规定,必须按照不动产权证书的面积来计算供暖面积,但是根据《北京市居民供热采暖合同(按面积计费版)》示范文本,取得房屋所有权证的,一般以建筑面积为计费依据,缴费标准以价格主管部门规定的为标准。一般来说,房产证上的面积就是建筑面积。但是N+1户型,严格来说,其中“1”应当属于建筑面积,但是开发商并没有计入产权。因此,这部分建筑面积存在争议,可以由供热单位委托的房屋测绘部门出具的测绘数据为准,且测绘费由供热单位承担。

如果开发商销售时向业主承诺赠送的部分面积不收暖气费和物业费,购房后,业主被迫缴纳赠送部分面积的暖气费,这部分损失应由开发商承担。按照法律规定,供暖费用应当由业主供暖公司签订合同进行确定。但是开发商为了销售房屋,作出虚假的承诺,因为开发商的虚假承诺造成了业主的损失,该损失应当由开发商承担。

戴律师提醒到,开发商“N+1”户型卖房行为,看上去对购房者有利,购房者获得了更大的优惠,实际上存在很大的风险。看上去“N+1”户型扩大了房子的可使用面积,节约购房成本,但是这个“1”不计入产权,购房者只有使用权。在我国,属于物权登记主义,没有计入产权,那么赠送的面积并不受法律保护,而且还可能属于违规建筑,一旦被有关部门查处,还有被拆违的风险。即便没有违章拆违的可能,购房者在拆迁、再次出售等时候,也容易遇到障碍。


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