315｜海淀瑞泽家园维权事件进展：房管局已介入

近日，北京市海淀区瑞泽 家园部分购房人质疑开发商的预售合同存“霸王条款”，双方对此产生较大分歧。此外，开发商并未将首付款存入监管账户。对此，准业主们开启了维权之路。

在“3·15消费者权益日”即将到来之际，凤凰网房产北京开展“315楼市吐槽大汇”主题活动，征集购房者在购房过程中踩到的“陷阱”，并将邀请知名房产律师，为购房者解答各类买房维权难题。

近日，北京海淀区共有产权房瑞泽 家园项目合同纠纷一事引起了业界广泛关注，凤凰网房产北京也接到了准业主们的投诉，据准业主反应，他们与开发商在预售合同部分条款上分歧较大，准业主要求修改后再签订合同。除此之外，准业主还反映，他们所缴纳的定金并未按要求被存入指定的监管账户。

为了搞清事情的原委，凤凰网房产北京站深入了解，近距离观察，并将对事情经过进行了还原。

准业主质疑购房合同存在不合理条款，开发商拒绝修改

时间拉回到2020年12月18日，根据准业主反映，当天北京市海淀区房屋管理局发布了《海淀区金隅凤栖家园和瑞泽 家园两个共有产权住房项目摇号公告》，同时公示了项目的预售合同下载地址。12月26日起瑞泽 家园项目开始进行集中选房，准业主按要求交了首付款并签订了认购书。

准业主们说，选房结束后，陆陆续续有准业主在查看公示的预售合同时发现的多处存在侵犯乙方（业主方）权益的条款。为此，1月9日——1月15日，准业主们自发组织维权，通过多种途径进行问题的反馈和投诉。

对于准业主的质疑，开发商给出答复：合同已公示、已报备、不可修改。

此外，据业主陈述，选房之时准业主所缴纳定金也没有被存入指定的监管账户，对此，准业主们表示质疑。以下是准业主提供的证据截图：

住建委房管局约谈开发商，事情并未解决

1月15日，业主们的投诉有了回音。当日，北京市住建委及海淀区房管局联合发布公告，两部门对海淀区金隅凤栖家园和瑞泽 家园两个共有产权住房项目进行了专项检查，分别约谈了项目负责人，要求开发建设单位严格贯彻落实《北京市商品房预售资金监督管理办法》，必须将购房款直接存入专用账户；不得擅自更改摇号公告内已公示的《北京市共有产权住房预售合同》各项条款；要主动搭建平台，畅通沟通渠道，做好购房人关切问题的回应和解答工作。凤凰网房产在北京市政府官网查到了该公告：《市住建委联合海淀区房屋管理局对两个共有产权住房项目开展专项检查》。

然而，约谈后，事情并未得到解决。经过准业主代表与开发商新一轮的沟通，开发商给出反馈仍然是“合同肯定改不了”。

1月16日——29日期间，业主们一筹莫展，只能继续他们的维权之路。

开发商邀请购房人签订预售合同，部分人拒绝签订

1月30日，双方由进行了新一轮的磋商。关于合同的问题，开发商表示说“你签完这个才有资格跟我谈这个合同”。开发商律师也说“现在已经签了1100多份了，这说明我们的合同是没有问题”。准业主向凤凰网房产提供了这份双方沟通的音频文件。

随着时间的推移，根据业主最新反馈的消息，1月31日，少数准业主接到开发商的通知称“合同补充协议确定可以更改的”，但并没有就具体修改时间给出明确答复。其后，准业主们继续通过各种途径进行投诉和维权，期待着就合同条款修订问题尽快与开发商达成一致，并尽早完成预售合同签订事宜。

两日后，准业主们等来了海淀房管局的处理意见。2月2日，海淀房管官方公众号推文，发布了《关于海淀区金隅凤栖家园等两个共有产权住房项目预售资金监管及合同条款等问题督促整改落实情况的通报》。

通报显示，与瑞泽 家园项目存在相似问题的金隅凤栖家园已被责令“暂停网签，待整改后再行恢复”，并被冻结预售资金。而对于瑞泽 家园，海淀房管局也规定开发企业在购房合同补充约定中存在的不合理条款，责令开发企业认真听取业主投诉，征求业主意见，修改完善合同并公示。通告原文如下：

虽然有了明确的解决意见，但维权之路并没有那么顺利。截至发稿前，瑞泽 家园准业主表示，目前仅有少部分人接到通知称合同可以修改，但并未给出具体的时间安排，准业主们仍在焦急地等待中。

律师答疑

那么，购房者质疑的购房合同到底有没有问题？为了搞清合同中的条款是否符合规定，我们专门采访了北京金诉律师事务所执行主任、北京市律师协会物业管理法律专业委员会副主任王佳红女士。作为地产行业内非常权威的律师，王佳红律师直接从合同入手举例展开了详细的分析，并对相关问题给出了专业解答。

首先，王律师注意到了合同中补充协议《第七条  关于交接手续的补充约定》中规定“对装修工程质量有争议时，乙方无权拒绝交房”，合同原文如下：

此外，合同中还有一条表示，如果地基基础和主体结构不达标解约，开发商赔偿责任为已付房价款的1%。

对此，王佳红律师表示，按照法律的规定，无论是开发商还是普通的生产者，所交付的产品必须符合国家的工程的质量要求和规范标准，这一标准不应因开发商的单方面规定而改变。因此上述条款确有显失公平之处，对于购房者来说就是所谓的霸王条款了。

接下来，律师提醒到：草签合同、合同的补充协议需要格外看仔细

瑞泽 家园预售合同补充协议中规定，乙方在签署草签合同后，不得拒绝签订预售合同，否则按解除合同处理，并且提出解除合同的一方，需向守约方支付房屋总价款的10%作为赔偿。

这一条是否合理呢？王佳红律师表示，这一点主要是要看草签合同是否与预售合同的版本一致。如果一致并且两个合同其他条款都合理合法的情况下这一规定问题不大。但如果两个合同版本不一致，在草签合同没问题的情况下，正式的预售合同存在不公平、霸道的条款，则购房人有权要求协商修改。律师特意提醒广大购房者，无论是在草签合同和签订正式的购房合同时，必须要有一双火眼金睛，即使是补充条款也要仔细看清楚，避免承担不必要的损失和责任。

瑞泽 家园开发商背景调查

凤凰网房产北京站注意到，该份预售合同的甲方为北京建海汇合房地产开发有限公司。爱企查相关数据显示，该公司由两家公司共同出资注册组成，北京建工地产有限责任公司持股比例为49%，北京海开地产股份有限公司持有51%。

出资的一方为北京建工地产，隶属于北京建工集团，成立于1987年，具有国家一级开发资质，曾多次获得国家级工程项目“詹天佑”奖、中国房地产最佳户型、中国别墅10年之北京别墅区最具代表项目、中国十大新地标综合体、全国百强地产企业等奖项。另一方为北京海开地产股份有限公司，是中关村发展集团下属全资子公司，成立于1981年，具有多年房地产开发经验，曾建设了魏公村、知春里、志新村、万泉庄、玉海园、玉阜嘉园、天秀花园等大型住宅小区，并开发建设了北京科技会展中心、海泰大厦、知春大厦、四通大厦等大型公建项目。

最后，我们期待瑞泽 家园准业主质疑的问题能尽快得以解决。关于事件的进展，凤凰网房产北京将会持续关注并跟踪报道。