海淀两个共有产权房“霸王条款”追踪：一项目修订方案仍存质疑

文章来源丨新京报

采访律师丨北京金诉律师事务所 王佳红

北京海淀区金隅凤栖家园、瑞泽家园两个共有产权项目被质疑存在“霸王条款”后，引起社会广泛关注。不过，春节假期刚过，瑞泽家园部分购房人向新京报记者反映，开发商公布了合同修订方案，但其中一部分条款仍存在不合理之处。金隅凤栖家园部分购房人则表示，虽然开发商建立了多个微信群，以便于与购房人进行沟通，但时至今日并未公示合同修订方案。

连日来，新京报记者就上述两个项目的合同问题多次与两个项目的开发商方面进行沟通。截至发稿前，瑞泽家园开发商建海汇合地产股东方北京建工地产方面负责人表示，“目前，我们正在与相关购房人进一步沟通中。只有我们与购房人达成统一意见，然后取得政府方面的批准，才能重新制定修改方案。”金隅凤栖家园开发商工作人员回复称，“我们项目领导都在与购房人代表进行协商关于修改合同的事情，接下来会根据情况告知购房人。”

金隅凤栖家园建立微信沟通群，但未公示合同修订方案

北京海淀区金隅凤栖家园、瑞泽家园两个共有产权房项目相继被购房人质疑存在“霸王条款”。新京报曾在今年1月28日、2月8日分别以《海淀一共有产权房被质疑存“霸王条款”业内：部分内容不合情理》、《延期交付赔偿金设上限，海淀又一共有产权房被质疑“霸王条款”》对上述两个项目涉及的合同问题进行报道。

作为金隅凤栖家园项目开发商，北京金隅程远房地产开发有限公司（简称“金隅程远公司”）曾于春节前发布消息称，自2021年1月26日开始，该公司以电话回访的方式征求每一位购房人对预售合同的建议，截至1月31日，已沟通2470户购房人（未联系到216人）。购房人对合同条款所提出的问题主要集中在违约金金额、房屋实测面积结算方式、项目规划设计变更、外墙面使用权、代办产权、贷款资料提交时间、退款利息等几个方面。

1月31日，6名购房人代表在项目展示中心与金隅程远公司进行面谈，金隅程远公司听取购房人代表提出的建议后，对购房人提出的问题条款就修改意向进行了反馈，也向购房人代表解释了因购房人逾期归还贷款、自办产权不及时进行抵押等违约情形将会给企业带来的风险，6名购房人代表表示理解并同意进一步共同协商。

对于金隅凤栖家园项目当前及下一阶段工作，金隅程远公司表示，针对购房人咨询的合同条款问题，公司承诺不影响购房人与公司继续进行合同条款的协商，如合同条款有任何形式的变动对所有购房人均有效。公司近期通过对购房人关心的合同条款进行了归纳梳理，正在积极研究合同条款修订方案，建议以补充协议的形式对合同内容进行补充，体现双方对等的权利义务，对购房人关心的保修期限、外立面使用、设计变更等内容进行完善，公司拟定于2月4日前通过金隅凤栖家园公众号将合同修订方案进行公示，以此征询所有购房人的意见。

然而，时至今日，金隅凤栖家园部分购房人告诉新京报记者，金隅程远公司并未公示具体合同修订方案，反倒是发布消息称，“为了给项目全体购房人提供一个更高效的沟通平台，特建此微信群。”

金隅程远公司发布《致全体购房人的一封信》，宣布建立微信群。图片来源 企业微信公众号

对此，金隅凤栖家园多位购房人表示，开发商建了多个微信群，但是购房人在其中一个群里提出关于修改合同的问题时，群里的相关工作人员基本不会作任何回复。

2月18日，新京报记者就上述问题多次与金隅程远公司所留负责处理金隅凤栖家园合同一事的多部电话取得联系，但一直未能接通。

2月20日，新京报记者以购房者身份在上述微信群中询问金隅程远公司工作人员有关合同修改处理进展，但截至发稿时，未得到金隅程远公司的任何回复。

随后，新京报记者再次与金隅程远公司方面取得联系，最终该公司一名张姓工作人员回应称，“我们还在与购房人进行沟通。”

针对部分购房者提出“为什么每次反映问题，工作人员都是记录汇报之后再做回复”“微信群无工作人员回答问题”等问题，新京报记者向该名张姓工作人员进行追问，其回应称，“今天，我们项目领导都在与购房人代表进行协商关于修改合同的事情，接下来会根据情况告知购房人。”

瑞泽家园合同修订方案出炉，部分购房人仍提出质疑

值得关注的是，瑞泽家园项目的合同问题有了明显进展。2月18日，瑞泽家园部分购房人告诉新京报记者，该项目开发商北京建海汇合房地产开发有限公司（简称“建海汇合地产”）于近日发布《瑞泽家园项目合同修订方案征求意见稿》，对共有产权住房交付条件、逾期交付责任等条款给出了修订方案，但部分购房人仍提出了多处意见。

建海汇合地产发布了瑞泽家园项目合同修订方案征求意见稿。图片来源 企业微信公众号

值得一提的是，建海汇合地产在《瑞泽家园项目合同修订方案征求意见稿》中明确了关于逾期交付责任的修订方案，规定“逾期超过30日后，购房人有权解除合同。购房人解除合同的，应在逾期满30日的次日起15日内书面通知开发商，否则视为购房人选择继续履行合同；开发商应当自购房人解除合同书面通知送达，且双方到合同登记机关完成合同登记备案注销手续之日起，60日内退还购房人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照同期全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算向购房人给付利息。给付利息期限自开发商收到购房人支付的房价款之日起，至开发商退还购房人房价款之日止。”

而此前的瑞泽家园项目预售合同规定的“逾期交付责任”显示，若逾期在90日之内，开发商按日向购房人支付已付全部购房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，购房人有权解除合同，解除合同后，开发商30日内无息退还已付全部购房款，并按已付全部购房款的2%向购房人支付违约金。若购房人不解除合同，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，开发商按日向购房人支付已付全部购房款万分之一的违约金，但该违约金总额最高不超过购房人已付全部购房款的2%。

新京报记者通过对比上述不同的逾期交付责任条款内容发现，建海汇合地产在《瑞泽家园项目合同修订方案征求意见稿》并未提及若购房人不解除合同的赔付标准，也未提及逾期交付责任方面的上限2%。

除了上述问题外，购房人赵鸿（化名）称，此次修订方案将此前合同原文中的“按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息”修改为“按照同期全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算向乙方给付利息”。“一年期市场拆借利率具体的概念是什么？为什么修改为一年期市场拆借利率？一年期市场拆借利率与中国人民银行公布的同期贷款基准利率相比，哪个赔偿金额高？这都需要一个明确的解释。”赵鸿说。

为了解双方纠纷后续处理情况，2月19日，新京报记者多次拨打瑞泽家园所留处理此事的电话，一名工作人员表示，其暂时无法回复此事，需要由专门人员进行回应。

随后，新京报记者与建海汇合地产股东方北京建工地产方面负责人取得联系，该负责人表示，“目前，我们正在与相关购房人进一步沟通中，同时，我们也积极与政府方面保持沟通。只有我们与购房人达成统一意见，然后取得政府方面的批准，才能重新制定修改方案。”

针对上述两个项目的合同问题，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，“房屋预售合同条款不合理的现象一直都存在，通常情况下，开发商处于绝对的优势地位，购房人很难更改合同条款。虽然市场经济下，买卖双方可以就合同条款进行自愿约定，但是要保持对等。比如，开发商逾期交房的违约金和购房人逾期付款的违约金标准要一致等。”