房产律师给出这份超全的买房避坑指南，告别交房即维权

最近经常听到这么一句话，交房即维权。很多很多的楼盘，一到交房的时候，就是业主大规模维权的时候，虚假宣传、质量差、延期交房、楼盘烂尾等等比比皆是。有很多很多的开发商，不论是知名大企业，还是地方名不经传的小企业，为了谋取更大的利益，丝毫不爱惜自己的羽毛。这年头，买一个令人满意的商品房似乎成了一种奢求。那么，如何尽量避免交房即维权呢？

本文作者丨北京金诉律师事务所主任 王玉臣

一、防火防盗防虚假宣传

或许您在街边广告或者楼书上能看到过这样的宣传：千亩生态公园、珍稀濒危树种、豪华入户大堂等撩人眼球的广告语，而实际上或许千亩公园远在百里之外，濒危树种不过是路边的小树苗，入户大堂也不过是2米宽的通道……

有不少的朋友遇到过或者正在遭遇着开发商的虚假宣传，这些年有一个很残酷的现实：几乎所有的开发商都在玩虚假宣传，这甚至已经成了一种常态。而在所有的商品房纠纷中，虚假宣传这些年一直高居榜首，遥遥领先。

开发商为了谋利，在开盘销售时，极尽宣传之能。但是，在商品房买卖合同中，您是看不到开发商的绝大部分承诺的。而且恰恰相反的是，您会在合同中看到“销售人员的承诺、宣传资料、样板房等等都不是合同的组成部分，一切以合同约定及实际交付为准……”什么意思呢？从合同来看，开发商所有的宣传展示、所有的销售人员的承诺实际上都对其没有任何约束力！

开发商在合同中的这种约定显然是对自己法律风险的规避，也往往会直接导致购房者在收房时大失所望却又难以维权。所以，咱们一定要学会鉴别开发商宣传的真伪，甚至需要将这一点提升到防火防盗的等级上！

首先，把握一个基本原则，只要是合同中没有明确约定的内容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣传的伎俩，误导购房者。

其次，需要分清开发商宣传一般着重从几个角度出发。第一，对配套设施的极力渲染是开发商最常用的手段。以云南西双版纳某度假区为例，开发商在多种媒体渠道宣传中明确表示小区配有高尔夫球场、人工湖、三甲医院、国际学校等对房屋价值有极大益处的配套。第二，学区房营销也是开发商惯用的手段，学区房往往意味着房价的大幅度提高。第三，对房屋高配置的鼓吹是精装修商品房销售的必用手段。精致的室内效果宣传图美轮美奂，天上地下人间少有。第四，地理位置的优越，交通便利，将来的发展前景等也是不少开发商吸引购房者的着力点。而针对这些不同的内容，辨别方法有所不同。

1、关于配套的宣传。

按照咱们国家的法律规定，如果小区有某些配套，这些配套必然会出现在相关的规划手续之中。所以，购房时，对于开发商宣传的配套，咱们可以通过小区的建设工程规划许可证附件附图去核实，看看小区究竟是否有这方面的规划。如果规划中都没有，将来几乎不可能实现。而且，在没有相关规划的情况下，即使建了也是违建，随时会被拆除！

2、关于学区房的宣传。

很多人买房是奔着给孩子上学用的，甚至不惜花费远远超过房屋本身价值的成本。然而，这些年开发商欺骗广大业主，谎称是学区房的事件早已屡见不鲜，在各个地方都时有发生。遇到这种情况，很多购房人心疼的可能还不是多花钱的问题，更多的恐怕是担心因此而耽误了孩子上学，耽误了孩子的前程。所以，如果开发商声称是某某重点学校的学区房，首先要看是否写入了合同中，只要没有写入合同中，说明开发商心里肯定是没有谱的。其次，可以要求开发商提供相关的政府文件，如果没有，咱们购房人还可以去教委部门进行核实。

3、关于房屋的配置。

千万千万不要只看开发商的效果图、样板房和沙盘，这些都是做出来的，并非真正建成的房子。如果想尽量避免掉进这些坑里，可以要求开发商提供咱们准备购买房屋的施工图纸进行核实。所有的房屋都应当是按图施工的，施工图纸所显示出来的才是房子真正的原貌。

4、关于地理位置、交通及将来的发展前景。

关于这方面可以要求开发商提供这一片土地的控制性详细规划，同时还可以到相关部门去核实。比如前一段比较火的某开发商伪造地铁站事件，遇到类似的宣传，咱们可以到相关的规划部门去核实。如果规划上根本就没有，那肯定是假的！千万千万不要开发商说什么就是什么，眼见为实，耳听为虚。

二、千万千万不要购买无证房

咱们国家对商品房预售和现售都有很严格的行政许可审批，原因很简单，因为商品房价值很高，开发周期很长，流程很繁琐，如果没有严格的审查和程序约束，往往会产生极大的风险。尤其是期房，本身风险就极大，毕竟买的时候往往房子还没有建起来，只是一朵“楼花”。但是房款是要预付的，而房价又极高，对于很多很多的家庭，需要穷一家之力，甚至两三代之力才能买得起一套房。

这里的无证房主要是指没有取得预售许可证或者现售许可证的商品房，取得相关许可证是能够销售的基本条件，如果连基本条件都达不到，将来很可能出问题。比如很多无证房由于不具备基本的手续，缺乏有效的监管，最后走向了烂尾，购房人房钱两失。比如还有不少的无证房最终因为手续问题，哪怕没有烂尾，最后交了房，但是房产证却迟迟办不下来。比如有的无证房实际上是被法院查封或正在被拍卖的房产，花了钱，房子却拿不到。所以咱们买房的时候一定要注意避免这些坑，注意做到以下三点：

1、学会看五证

常说的五证是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。这五证中商品房预售许可证是最后一个证，如果前4个证不具备，是无法取得最后一个商品房预售许可证的，哪怕取得了，也是违法的。咱们不仅仅要看这五证是否存在，还要看具体的内容，看下所购买的商品房到底是什么性质，究竟多少年产权，先后的手续是否一致。

2、对开发商做基本的调查了解

可以通过中国裁判文书网、中国执行信息网、企查查等方式查清开发商的相关信息，了解下这个开发商是否涉诉，以前有没有出现过质量问题、商品房纠纷问题等，是否存在被执行的信息，进而初步判断开发商的资信、资金能力、以及所购买的楼盘是否被查封或执行。

3、取得预售或现售许可证不等于一定能销售

这一点尤其需要注意，现实中，有一些楼盘虽然取得了预售许可证或现售许可证，但是因为开发商违规或者被法院执行等，已经被建委部门停办了网签。所以买房的时候要问清楚什么时候可以做网签，如果签了房但是不能及时办理网签，往往意味着这个房子是有问题的。

三、注意别让开发商转移预售房款

按照咱们国家商品房预售的规定，咱们支付的所有房款（包括定金、意向金、首付款、贷款）都必须打到这个项目的专项预售款账户上，而且在项目没有彻底完工前，必须只能用于这个项目的开发建设，不能挪作他用。然而，很多很多开发商都在转移预售房款，或者挪用预售房款。这种违法方式会大大提高楼盘烂尾的几率！虽然不是所有的转移预售房款都会导致烂尾楼的产生，但是所有的烂尾楼都和转移预收房款或挪用预售房款有关。

所以，咱们支付房款的时候，务必注意收款账户是否是合同中明确约定的这个项目的专项预售资金监管账户。绝大部分地方的商品房预售合同文本中对专项资金监管账户都有明确约定，即使没有约定，开发商也需要在现场公示，建委部门也应当给公开。

四、密切关注不利因素，务必详细查看所签署的每一份文件

有的业主在收房的时候豁然发现自己买的房子旁边竟然是一片坟场，还有的业主发现自己的房子下面是化粪池，还有的发现自己房子几米外就是高压线塔……这些都属于商品房销售时需要公开的不利因素，有的开发商会在售楼处的某个小角落放着，有的开发商会在您签署的一堆文件中夹杂着。购房的时候，几乎绝大部分的人是不会认真看自己签署的文件的。而在这些文件当中，往往会包括一些关于不利因素的告知书，一些排除购房人权利的条款。

收房时发现这些问题，向开发商提出的时候，开发商往往会拿出您亲笔签字确认的内容，“看吧，我早就告诉你了！”所以，咱们签署购房协议、签署相关所有书面文件的时候，务必注意认真查看。开发商许诺的一百个优点可能有百分之七十以上是假的，但是当以书面方式列明不利因素的时候，几乎百分之一百是真的！

五、密切关注项目施工进度

签了合同，付了款，千万不要只是坐等开发商交房，一定要密切关注自己买的房是否是在有条不紊地施工。如果停工了，是什么原因？天气原因，还是地方政府原因，还是环保问题，还是开发商资金链断了……有不少的朋友交了钱后，就满怀信心地坐等收房，等到交房的时候，一看，竟然还是一个坑！

一旦发现停工了，要及时查清楚到底是什么原因停的，要及时采取法律手段，及时维权，避免损失进一步扩大。

买房买的好会是一件很幸福的事情，但是买不好会让人很窝心。买房时多思量，尽量跳过那些其实并不算是很高明的坑，开开心心买房，快快乐乐收房！