房产律师：购买没有五证的预售商品房，风险比你想象中的更大

本文作者丨北京金诉律师事务所 王玉臣

今天又看到了一则关于无证卖房的报道，事情发生在湖北省黄冈市。涉案项目为湖北大叶谷置业有限公司的“东城国际”项目，大叶谷公司未取得房地产开发资质等级证书，东城国际项目也未取得五证。但该楼盘除了做地推，还在安居客上打了广告，据媒体报道，甚至在2021年4月20日，安居客网站上依然能查到该楼盘信息。

第一，关于像安居客这样的网络平台

这种无证销售开发商的问题其实屡见报端，就不再赘述了。今天聊聊像安居客这样的网络平台。首先，像安居客这样的网络平台，对于相关的商品房房源销售信息应当进行基本的核实，不能将连房产开发资质都没有，五证都没有的房屋放到平台上进行广告宣传。

其次，如果这些平台发布这些违法广告、虚假广告，亦严重违反了《广告法》、《房地产广告发布规定》等相关法律规定。

比如《房地产广告发布规定》第五条 “凡下列情况的房地产，不得发布广告：（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的……（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的……（八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。”

而且，《房地产广告发布规定》第六条还明确规定了：”发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：

（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；

（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；

（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；

（四）工程竣工验收合格证明；

（五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；

（六）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；

（七）确认广告内容真实性的其他证明文件。”

如果报道属实，安居客关于该项目的广告宣传行为恐怕违背了上述规定。根据《房地产广告发布规定》第二十一条 规定：“违反本规定发布广告， 《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。”

第二、购房防坑建议

一些开发商为了谋利，在开盘销售时，极尽宣传之能。但是，在商品房买卖合同中，您是看不到开发商的绝大部分承诺的。咱们一定要学会鉴别开发商宣传的真伪，甚至需要将这一点提升到防火防盗的等级上！

而且，一些平台在帮开发商做广告宣传的时候，也往往如此。千万不要以为所谓的大牌平台就一定会做认真的审查，一定要自己去核实，不要轻信这些网络平台。

同时，一定要学会看五证。常说的五证是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。这五证中商品房预售许可证是最后一个证，如果前4个证不具备，是无法取得最后一个商品房预售许可证的，哪怕取得了，也是违法的。另外还要看具体的内容，看下所购买的商品房到底是什么性质，究竟多少年产权，先后的手续是否一致。