开发商如何反恶意索赔？

在房产领域，这几年有几类案子特别多！

第一类是商品房买卖纠纷，购房人和开发商之间的纠纷。比如虚假宣传、延期交房、延期办证、质量问题等等。

第二类是小区业主入住后的维权。比如和开发商之间、和物业公司之间的问题，需要成立业委会；

第三类是房产开发合作纠纷，就是开发商之间合作开发出现的问题；

第四类是施工合同纠纷，就是开发商和施工单位之间。

今天我们就来聊聊第四类中的一种情形，也是最近遇到比较多的案件类型：开发商遇到的恶意索赔。

比如上周遇到的一个案子，某开发企业将工程发包给了一施工单位，该施工单位要钱很积极，但是施工质量很差，总是不按图施工。

后来一了解，发现内部转包了，具体干活的人根本就没有相关的施工管理能力，还经常偷工减料。于是，开发企业就要求施工单位整改或退场。

施工单位刚开始表态很好，好好整改，但是两三个月过去了，没有任何改善，甚至还变本加厉。忍无可忍之下，开发企业就将施工单位赶出场了。

这时，问题就出现了，施工单位狮子大开口，要求开发企业结清所有的工程款，并承担巨额的违约金，如果只是纯粹的结清工程款还好说，毕竟干了活儿了，就要给人钱嘛。

但是施工企业索要的工程款远远超出了实际施工的内容，比如干了5000万的活，要7000万的钱，同时还要1000万违约损失。如果不给，就组织农民工到处访。

开发企业遇到这种情况该如何处理呢？

其实，这种类型的案子，我们叫索赔与反索赔。索赔是指要求对方承担其违约所造成的损失，反索赔是指针对对方的恶意索赔，进行有效应对。遇到这种情况，攻防一体，不可分离。

首先，取证要先行。

取证要抓住三个核心点：第一个是过错责任。究竟是谁的过错导致合同的解除？这一点在此类案件中至关重要，也是要求相对方承担损失赔偿责任或违约责任的大前提。

第二个是已完成的工程量。对方究竟做了多少工，完成了多少工程量。双方之前是否有工程量的确认单或者签证单，或者进度报表等。双方对工程量即使之前没有争议，一旦遇到了纠纷，也可能会发生新的争议。

第三个是损失的固定。不论将来是否真的要追究对方的责任，都要注意固定自己的损失。一般而言，和施工单位解除合同后，开发企业不太能一直坐等纠纷解决才招新施工单位入场，毕竟工期在那里摆着。而一旦新施工单位入场，现场就会发生变化。

其次，制作索赔与反索赔报告。

索赔与反索赔报告不是简简单单几页纸，往往是厚厚几大本，将争议解决策略、方案思路和证据材料有机结合到一起。不论将来是和施工单位谈判解决，还是诉讼解决争议，索赔与反索赔报告都是必不可少的。

而且，必要的时候，还要准备多个版本。尤其是，如果通过谈判解决的时候，索赔与反索赔报告要结合谈判的进展而变化。这个时候，索赔与反索赔报告就是很好的谈判筹码。

再次，积极和相关部门沟通。

遇到这种纠纷，对方的一个杀手锏就是农民工。这个时候，要积极和相关部门沟通，这个沟通不是光靠嘴说，要拿出来证据材料证明自己才是受害者。

最后，两手准备：谈判+诉讼。

遇到这种情况，往往会先谈判，尤其是有些案子还可能涉及中间人。这个时候，基于各种考虑，一上来就诉讼不是最优选择，往往是谈判先行。甚至在诉讼后也可能涉及很多谈判。

谈判也罢，诉讼也罢，都要在做好上述一些准备工作后推进，不能打没有准备的仗。当然，很多案子其实谈判是解决不了的，只能通过诉讼解决。所以即使是前期谈判，也要在谈判的同时做好取证。谈判有两个目的，一个是奔着问题解决走，另一个是奔着取证而行。