新规来了：法拍房全面纳入限购！购买法拍房还有这六大风险
编辑：金诉律所发布时间：2021-12-21
《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》已通过，自2022年1月1日起施行。从这个时间起，如果参加法拍房的拍卖，必须具备当地的购房资格，也就是说法拍房也全面限购了！虽然早在这个规定出台之前，一些一二线城市就已经对法拍房“限购”了，比如北京、上海、深圳、广州等地。但是，毕竟只是少数城市，现如今将全面开始实施。
01 从法拍之前进行限制
组织法拍活动的时候，首先需要由法院发布拍卖公告。拍卖公告上就要载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。看到拍卖公告后，如果想参加竞拍，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。也就是说，法院可以直接拒绝没有购房资格的人参加竞拍。02 成交后审查购房资格
首先，买受人竞拍胜出后，法院不会像之前那样直接出成交裁定书。而是先审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料。如果经审查没有购房资格，即使竞拍胜出，法院依旧不会出具拍卖成交裁定书。也就意味着，拍了也白拍。03 虚构购房资格拍卖无效
若买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人如果发现了，可以以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效。而且，因这种情况导致拍卖行为无效的，买受人还应当承担相应的赔偿责任。
在以往，如果一而再，再而三地流拍后，是可以以房抵债的。但是，该规定施行后，即使是以房抵债也需要申请执行人具有购房资格。
05 罚则
在法拍房活动中，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。购买法拍房的六大风险：
1、房产的占有使用等可能有问题。比如虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握，拒不配合，导致买了房子却无法实际使用处分。2、有的法拍房产权可能有问题。有一些执行拍卖，为了尽快变现，可能不会对房子的产权做周密的调查或要求，对于产权本身有问题的房子，拿到以后可能会面临无法办理产权的风险。3、对于多重查封、抵押的房产，尤其是不同法院，不同地域的法院实施的，可能会有协同不一致问题。拍卖后如果有的查封或抵押没有解除，也无法办理产权证。4、有的可能拖欠大量的税费。比如房产相关的税费、使用过程中产生的暖气费物业费水电费等，产生新的麻烦和成本。实际的成本可能不成交价。5、如果房屋质量或结构有问题，难以追究责任。如果没有提前看房，不能及时发现房屋存在的问题，将来交房后会产生不必要的麻烦。6、如果房子上挂了户口，成交后可能面临户口无法迁出的问题。有不少房子是挂了户口的，我遇到过一些买了法拍房户口没法迁出，后面打官司也很难牵走。对于属于学区房的，更要注意。
1、对挂牌的房产信息一定要认真仔细查看，千万不要只关注位置和房价，对于其他信息都不要错过，做到每一个字都要认真看。尤其是要关注“特别提醒”的内容。2、和负责拍卖的法官和人员要充分沟通，尽可能多了解房子的相关信息，包括但不限于产权情况、抵押、查封等情况，必要的时候还要去产权登记部门核实一下。3、一定要现场查看，看房子的现状，看周边的物业情况，看房屋的是否存在质量问题，看房子是否有人居住，看是否是凶宅等等。同时，务必关注房屋的使用缴费等问题，比如找物业公司核实暖气水电费等交纳情况。4、要到当地派出所核实是否有户口挂在上面，如果特别关注户口问题，就要考虑是否还参与竞拍。有一些学区房是和户口有密切关系的，而且如果买房是为了投资，有户口和没户口价格是有不小的差别的。5、保险起见，可以通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网查下原房主的相关裁判文书和执行信息，看下是否还有关于这个房子的纠纷或者问题。6、注意当地的限购政策，注意自己是否具有购房资格。
