如何判断地库归业主所有，还是归开发商所有？

编辑：金诉律所发布时间：2022-01-05

密云一小区地下车库八年来停车免费且一直来处于失管状态。2016年起开发商计划修缮地库，出售产权车位，却遭遇居民的强烈反对与阻挠！近年来，开发商与居民之间的矛盾愈发激烈……

在这个报道里，有个很关键的信息，那就是开发商已经办下来地库产权证。

一般而言，如果开发商已经取得了产权证，地库应当是属于开发商所有，除非能够撤销地库产权证。毕竟，咱们国家的所有权是以登记为准。即使存在八年免费使用，也要尊重所有权人对地库的占有、使用、处分及收益的权利。

地库归属核实

如果业主对产权证存在质疑，可以通过两个方式去核实是否有问题。

不动产登记中心查询
不一定能查到

第一个是去不动产登记中心查询办证的前置性文件，核实办证的相关文件和手续是否合法合规。但是，有可能会面临不动产登记中心不给查询的风险。

政府信息公开方式查询
相对靠谱

第二个相对更保险一些，可以通过政府信息公开的方式去核实地库的相关规划手续、竣工手续等，进而核实地库究竟是属于业主所有，还是属于开发商所有。

律师说

一般而言，如果地库属于开发商所有，那么就不应当计入房款构成里，不属于小区业主的公共部分，在规划上也是相对独立。

如果地库不属于开发商所有，往往意味着地库属于小区业主的公共部分，比如在规划的时候就属于小区业主的公共部分，比如在竣工面积实测的时候也列为了公共部分等。

所以，无论是这个小区的业主，还是其他同样面临这个问题的小区业主们，如果想核实地库或车位究竟是不是归业主所有的，需要追根溯源，不能光看表象，只拿表象说事。

案例分析

律所此前接到的一个案子是某公寓业主想成立业委会，以更好保护自己的权益。其中一个诱因就是车位问题，开发商拿着所有的车位高价出租，业主不堪忍受。

我们在做信息公开调查的时候发现，很多的地上车位其实是建在了小区公共绿地上的，用绿地改造而来的。那么，对于这部分车位其实归业主所有，而不是开发商。

此外，通过核实，我们还发现了地下三层中有一部分车位实际上属于业主的分摊面积，那么这部分车位也应当归业主所有。

​如何判断地库归业主所有，还是归开发商所有？