房产案件维权实录——借名买房案件有感

我从事房地产诉讼及非诉业务多年，亲眼目睹了购房人在购房过程中所遭遇的各种经历，也体会了购房人的诸多无奈，更是体会到了人间亲情的冷暖。

曾经一个客户找到了我，说是借用自己叔叔的名字购买了一套经济适用房，已经入住了两年多的房子，现在叔叔突然起诉，要求腾房，不知道怎么办，请律师帮助维权。

听完客户的陈述，我询问客户，你有什么证据是借名买房？为什么要借名买房呢？

客户说：因为我没有北京户口，无法购买经济适用房，而北京的经济适用房价格便宜，所以我爸爸就找了叔叔，说是借用她的名字购买，反正叔叔家里房子多也用不上，当初叔叔也是非常乐意的。

我接着问，那购房合同是你签署的吗？房款是你支付的吗？有什么证据吗？

客户说：购房合同是我叔叔签署的，首付款是我爸爸给叔叔的现金，没有收条，也没有转账记录。银行贷款是我在偿还，但我手中只有一部分票据，其他的都在叔叔手里。

我接着又问，那房屋办理入住的时候，你是否有办理入住的手续？是否有装修的相关证据？

客户说：叔叔办理的入住，然后将钥匙给的我，我爸爸给我装修的，我有一些装修的合同和票据。

我正想接着询问的时候，又进来了一位年纪大的老人，经过介绍，这是客户的爸爸，客户叔叔的亲哥哥。明显能看出老人脸上挂着忧伤，愁眉不展，好像是天要下来了。

我继续问，那这个经济适用房的购房合同、房产证、购房发票、税费发票等相关证据是否保存在你这里？

客户的爸爸开口说，律师，你不知道，我和我的弟弟之前关系非常好，买这个房子也是叔叔主动提议要给孩子借名的，我给的都是现金，孩子搬进去两年多了也没有什么问题。前一阵子，弟弟说要去办理什么事情，需要用合同、房产证和发票什么的，让孩子给她用一下，结果给了之后，就收到了诉状了，要求我腾房。客户爸爸说的时候甚是激动，嘴里还说怎么能这样啊，这是你的亲侄子啊！

我看了一下，感觉叔叔比较激动，让他平静一下心情，然后慢慢说。

我刻意让他们恢复一下平静的心情，然后耐心的说：首先，要想证明你和对方之间存在借名买房的事实，必须要提供证据证明，要么就是有书面的协议约定，要么就是有口头约定的存在。而从你们所介绍的事实来看，没有书面的约定，虽然你们认为有口头约定但是也没有证据证明。其次，要主张借名，咱们应该提供证据，证明我们支付了房款。但是，你们是现金支付的，又没有付款凭证。再次，对方诉状说因为你们是亲属关系，所以你们仅仅是借住在里面，而我们手里有装修票据，还有一部分银行还款的票据，这一点算是对我们比较有利的。

客户爸爸听到了我的分析，感觉我们的胜诉机率比较少，脸色暗淡，问了我能有多少希望。我如实回答，真的不好说，因为证据比较少，对我们不利的地方太多了。

客户爸爸听了后情绪比较激动，说自己就这么一个儿子，当年北京房价很贵，买不起，结果叔叔说可以借用名额给孩子，一家人都很感谢她，现在房价涨了几十倍了，叔叔不顾亲情，非要赶走孩子，孩子马上也要结婚了，这怎么办啊？说着，不仅流出了眼泪，还起身走到我前面，然后给我深深的鞠躬，一再嘱托律师要为孩子争取。

这一刹那间，我突然感受到人世间不再有亲情，似乎所有的一切都围绕钱，金钱至上！！！

我起身扶起了叔叔，安抚他道：虽然证据对我们不是很有利，但是我希望能尽我最大的努力，来获得你们利益的最大化。就这样，我带着自己的允诺、带着客户的期待，开始细致的准备这场诉讼。

首先，我找了十多位亲属，写了证人证言，准备开庭的时候传唤证人出庭作证，以此证明借名的事实。

其次，我让叔叔去银行调取了银行卡的取款记录，以此证明取款用于购房的事实。

再次，我让客户将所有的装修和同和票据、所有缴纳的物业费水电费票据、所有家具家电采购的记录、发票、收据等都进行了搜集，用来证明长期居住的事实。

最后，我让客户准备了所有银行还款的票据来证明我们的出资。

最关键的是，我让客户准备了一个事情的经历，包括看房、选房、装修、设计、入住、缴费、还款等各个环节，都进行了详细的描述。

通过法庭对于购房细节的描述，对于证据链的组织，对于亲友团的证明，我相信，已经在法官心理有了案件真正事实的轮廓。最终，法院以双方存在经济纠纷为由，驳回了原告要求腾房的诉求。

看到判决书，我终于松了一口气，虽然不能确认房子归属我的客户，但是这样的结果也是不错的。大家都说，法官看的是证据，审理的也是证据，说的没错，但是每个法官的内心都有一杆秤，他会用他内心的天平来进行衡量，最终法官会在客观事实和法律事实中做出抉择！

通过这个案例，我总结：任何事情都有争取的空间，只要认真准备证据、细致的处理细节，结果可能是你所意料之外的。但，无论如何，只要你尽力了，就一定有回馈！

金诉律师所合伙人律师   王佳红

2018年11月17日星期六于珠海

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