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泰禾在没有预售证出售房屋,业主如何主张自己的权利

编辑:金诉律所发布时间:2020-06-12
 

导语:如何看待泰禾北京院子二期价值3000万的 100套合院产品在没有预售证的前提下出售给业主?业主如何主张自己的权利?


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    本文作者丨王玉臣(北京金诉律师事务所)


一、如何看待


在没有取得预售证的情况下进行销售显然属于违法违规行为。根据《商品房预售管理办法》第六条规定:“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。”在没有取得预售许可的情况下是明令禁止销售的。

咱们国家之所以对预售做如此明确的规定,一个很关键的原因就是,在不具备预售条件的时候进行预售,会给广大购房人带来很大的。以泰禾为例,现在泰禾爆出资金链断裂,如果是依法预售,广大业主的购房款是要进入资金监管账户的;如果严格进行资金监管,对于这个项目是不太可能出现资金问题,毕竟购房款是远远高于开发成本的。

没有取得预售许可证的时候,是没有资金监管的,开发商直接将大家的房款挪作他用是很容易的,也往往会这么做。

从泰禾目前情况来看,显然是将这个项目的房款挪作他用了,导致这个项目本身无法完成开发商。拿着购房人的钱去做别的事情,让广大购房人无房可住。这种做法既违法又是不道德的。



二、业主如何主张自己的权利


(1)立即针对违法销售直接向相关部门提起违法查处申请,要求其履行查处的法定职责。

(2)立即到相关资金监管部门调取资金监管情况,核实具体的房款是如何用的,是不是真的存在挪用资金的问题。如果经过调查核实确实存在,要立刻针对挪用资金提起相关违法查处。在这里有一点大家务必要关注,广大购房人所缴纳的房款在这个项目没有完工前,开发商是不能挪作他用的,而且必须放到专门的监管账户,只能用于这个项目的开发建设。

(3)可以通过信息公开的方式进一步调查了解这个项目的背后手续,进一步挖掘背后的问题。既然开发商都敢无证销售,是不是还存在其它违法行为呢?挖掘的违法点越多,可以转化的筹码一般就越多。

(4)针对所发现的一系列违法问题可以提起相关的违法查处,请求相关部门对违法违规行为进行调查处理。

(5)必要的时候,还可以直接提起相关的民事诉讼,主张逾期交房违约金或者解除合同,并要求行使购房人基本债权优先权。在这里有一点需要注意,如果这个开发商真的资不抵债,包括咱们所买的这个房子离竣工还很远很远,而在建工程又在被法院执行,被银行或其他抵押权人通过法院进行拍卖,这个时候需要考虑是否解除合同,并行使优先权了。咱们购房人的基本债权优先权是要优于银行的抵押权以及施工单位的优先权的。

(6)谈判。一些问题是可以通过谈判解决的,我曾经就遇到过不少说是资金有问题,但是还是能拿出一些钱赔偿一部分业主的开发商。而上述的方式方法都可以作为法律手段,转化为谈判的筹码。


注:本文系【北京金诉律师事务所】原创文章,如需转载,请注明出处。

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