房产律师介绍商品房相关知识

现在我们经常能够在电视上看到各种的商品房纠纷问题，许多的开发商虚假宣传，工程质量不过关所以造成了各种的商品房纠纷问题，今天北京金诉专业房产律师为大家介绍商品房的相关知识，避免大家购买商品房发生问题。

一、商品房广告

商品房宣传资料内容与实际交付的房屋不一致，怎么办？

案例：X先生热爱体育运动，某公司在其新开发楼盘开盘时发布的宣传资料中宣称将建超大型体育场馆，并在售楼部小区模型中展示该体育场馆的模型。但交房时，X先生发现该体育场馆并不存在，该小区设计中也并不包括该体育场馆。

房产律师：

王先生有权要求该公司承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，如果该公司就商品房开发规划范围内的大型体育场馆所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

二、商品房销售中常见的问题？

（一）商品房预售需要的“五证”是什么？

房产律师：

建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。

（二）出卖人是否应具有预售资质？

房产律师：

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

（三）如何区分定金与订金？

房产律师：

定金适用双倍返还，而订金只适用原价返还。

（四）商品房出现一房多卖的情况怎么办？

房产律师：

商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

防止一房二卖，预告登记不可少。（预告登记有什么作用呢？如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房向登记机关申请预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押）

（五）新购商品房面积“缩水”怎么办？

案例：X先生买了一套86㎡的商品房，商品房买卖合同和房产证上登记的也是86㎡，但入住后，感觉房子有点“缩水”，经实地丈量，只有82㎡。X先生怀疑开发商在面积上搞猫腻，该怎么办？

房产律师：

如果发现商品房“缩水”：

1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，无权解除合同，但出卖人应按照合同约定的价格据实结算；

2、面积误差比绝对值超出3%，有以下两种选择：

（1）买受人可以选择解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息；

（2）买受人可以选择继续履行合同：

①房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人

②面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

3、双方当事人在合同中另有约定除外。

双方当事人在合同中另有约定就不能适用上述法律规则！

（六）常见的商品房纠纷类型？

1、逾期交房

房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。

2、质量瑕疵

质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等。

3、无法办证

《城市房地产开发经营管理条例》第32条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

以上就是金诉专业房产律师为大家介绍的商品房相关知识，希望能够对大家有一定的帮助，如果您遇到了商品房相关问题可以免费咨询我们的专业律师，我们将竭诚为您服务。