房产律师讲解地产商违约行为

   在购房的大部分环节中，我们购房人都是弱势群体。遇到违约情况怎么办，让我们金诉的专业房产律师告诉你。

　　下面是购房中常见的几种情况：

　　1.购房时跟地产商签署了认购的协议，交了定金。后来发现地产商没有预售许可证，那么这个认购协议是否具有法律效力？

　　按照我们国家最高院关于商品房买卖司法解释的规定：如果开发商没有商品房预售许可证，那么签署的商品房买卖合同是无效的，而认购协议是有效的。

　　2.开发商或者咱们购房人能不能随意违约？

　　在认购这个阶段，购房人可以随意解除合同。当然，购房人既然违约的话，定金就要不回来了；那么作为开发商来说，也有权解除合同，但是他也要承担违约责任，即定金双倍返还给业主。

　　所以这是认购协议的作用，大家要分清楚这个跟正式的买卖合同是不一样的。

　　3.跟开发商签认购协议，交付定金。但是签买卖合同时发现，很多都是霸王条款。这个时候定金能不能退？

　　问这个问题的同学非常多，答案是可以退的，只是需要小技巧和方法。

　　首先，需要我们在签署购房协议后，要求开发商签署正式的商品房买卖合同。如果很多都是霸王条款，购房人要求跟开发商来协商条款，把一些具有霸王条款特制的条款拿出来，改成对于双方来说都公平的能接受的。

　　如果开发商拒绝修改合同条款，或者是在双方修改条款的过程中无法达成一致的意见，导致购房人和开发商之间没有办法签署正式的买卖合同，那么在这种情况下，可以要求返还认购金或者定金。

　　4.如何区分认购协议和购房合同？

　　一般的认购协议比较简单，明确甲方乙方、房子总价、房号、注明一周内签署正式的买卖合同等等，如果仅有这些内容，就是一个单纯的认购协议。

　　但是生活中，可以发现有的购协议写得很细，比如写明开发商、房屋位置、房屋面积、房屋朝向、房屋总价、交房时间、逾期交房怎么办等内容，那么在法律上就可以把它定性为买卖合同，那么在这种情况下，开发商是不能随意违约，而购房人也是不允许毁约的。

　　所以向法院提起诉讼的时候，我们第一个诉讼请求就是：确认这个认购协议就是商品房买卖合同。然后要求开发商按合同约定，来履行交房的义务。

　　5.买房必须买车位？如何应对捆绑销售？

　　买房子必须得买精装修，必须得买停车位、新风系统、家具计划、地下室。

　　政策对于开发商销售房屋的价格有一定的限制，需要在有关部门进行价格备案。开发商考虑既然不能突破房屋的价格，那就要通过其他的方式来满足整体的销售价格。

　　上边的内容呢，就是几种常见的情况了。大家遇到问题，随时欢迎来咨询我们专业的房产律师。