房产律师
房产律师

咨询热线:
010-65285257

联系金诉
ABOUT US

咨询热线:010-65285257

QQ:3488694772

邮箱:beijingjinsu@jinsulaw.com

地址:北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦21层

多地出台新政剑指假离婚,你还要假离婚买房吗?

编辑:金诉律所发布时间:2020-08-03
 

导语:为了保持房地产市场健康发展,近年来各地相继出台了各种限购政策,很多人为了逃避“二套房”的限制,不惜选择了假离婚的办法。但是假离婚真的高明吗?

媒体采访丨青财经

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

0721-3.png

南京的一对小夫妻结婚的时候贷款买了一套小房子,后来生了小孩,考虑到孩子上学的问题,二人想着把原本的小房子卖了,换成一套学区房。可是通过咨询发现,两人中意的学区房要算作“二套房”。根据当地的政策,“二套房”相比于首套房,在贷款审核上会更难,贷款比例大幅降低,且贷款的利率也要增加。

由于经济情况一般,如果遵循当地政策以“二套房”的规定来购房,夫妻二人则无法承担所看中的学区房的首付,后期还贷也会有很大压力。正在二人无奈之下、考虑暂缓买房计划之时,房屋中介提出“假离婚”的建议,让他们拥有“首套房”购房资质,夫妻二人有些心动。经过一番的纠结后,二人决定“假离婚”买房。然而当他们从民政局里走到售楼处认购第一套房的时候,傻眼了……

7月23日,南京市住房保障和房产局等部门发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。该《通知》中明确规范夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。南京小夫妻为了省钱“假离婚”买房的计划无疾而终。

为什么会出现“假离婚”

随着新冠肺炎疫情得到了很好的控制,全国经济平稳向好。全国各个城市的房地产市场也在不同程度升温。国家统计局7月16日公布的数据显示:1—6月份,全国房地产开发投资62780亿元,同比增长1.9%,商品房销售面积69404万平方米。

上海易居房地产研究院7月26日发布《2020上半年中国百城房价报告》显示,2020年上半年,全国100个城市新建商品住宅成交均价为15595元/平方米,同比上涨10.9%。上半年,32个二线城市新建商品住宅成交均价为15372元/平方米,同比上涨9.6%。

上半年各地调控政策以稳定宽松为主,各种人才政策对二三线城市影响非常大,房价上涨难免,相对宽松的信贷政策也对按揭和开发商资金面有很大影响。房地产市场的逐步升温,房价上涨以及个别城市出现的“万人摇号”现象,让部分购房者嗅到了其中的商机。

于此同时,为了保持房地产市场健康发展,近年来各地相继出台了各种限购政策,很多城市对首套房和二套房的首付和贷款等资质,做出了明确区分。以家庭为单位,已经有一套房的,买二套就不能享受最低的首付,要么还清首套房的贷款,要么就直接按“二套房”来多付首付,另外在北京,按照目前的政策,只要有过贷款记录,即使卖完房且还清了房子的贷款,再买房也依然要算作“二套房”。

在高房价的城市里,选择哪一种方案,对于每个家庭来说都是一笔不小的支出,对于投资客来说,更是丧失了运用杠杆的机会。于是,很多人为了逃避“二套房”的限制,不惜选择了假离婚的办法。

到底什么是假离婚

"假离婚"是为了获得购房指标、规避房贷政策、获得更多拆迁补偿、解决子女户口,以及逃避债务等问题。

"假离婚"一般分为两种,一种是欺诈离婚,一种是通谋离婚。

第一种多为夫妻双方中的一方欺骗另一方,允诺可以离婚后可以复婚,并以此为前提下进行财产分割,事后却为了某种目的而不履行承诺的情况;

第二种通谋离婚是夫妻双方为了达到预先的目的而是故意串通欺骗婚姻登记机关,暂时离婚,等目的达到后再复婚的行为。这种则是一些与婚姻有关的限制政策催生出来的产物,也是目前楼市中“假离婚”操作的典型。

“别去考验人性,它还没变,是因为利益还不够大”,特别是在现在金钱至上的社会大环境中,假离婚很可能就会变成真离婚

《安家》剧照

影视剧《安家》中徐文昌和妻子张乘乘准备假离婚再买一套房,奈何张乘乘真出轨,假戏真做,最终婚姻一拍两散。

《复婚》剧照

影视剧《复婚》中同样出现了这样的情节,影片开头女主公小芬将丈夫潘军的单位闹得人仰马翻,指责潘军出轨。二人回到家中小芬坦白,她想购买经济适用房而想要与潘军假离婚。可二人离婚后,潘军却爱上了丁燕。于是,小芬开始了和丈夫复婚的慢慢长路。

艺术来源于生活,现实生活中为了买房假离婚的案例也不在少数。但是假离婚真的高明吗?

金诉律师事务所主任王玉臣律师表示,现实生活中,假离婚变成真离婚的并不少见,有一些人甚至赔了夫人又折了房。因为实际上根本没有“假离婚”这么一说,只要办理了离婚登记,再离婚不离家,在法律上依旧是离婚的。而且双方对于财产分割签署的离婚协议对双方也都是有效的。

首先,可以明确认定,只要办理了离婚登记,不论是什么理由,双方的夫妻关系都解除了。要想再复婚,只要一方不同意,是不可能再实现;

其次,虽然是因规避限购而离婚,但是并不影响离婚协议的效力,对财产的分割依旧是合法有效的,依旧是不能撤销的。所以有一些假离婚的“赔了夫人,又折财”;

第三,有一些地方已经针对假离婚采取了一系列的措施,比如北京、深圳等地。不仅仅在限购上进行了限制,甚至有些地方在贷款上也进行了限制。

多地剑指“假离婚”

除了文章开头提到的南京,其实国内多个城市都出现过相关政策,对“假离婚”现象进行约束。

2017年3月17日,北京的楼市调控升级版“认房又认贷”政策空降,被称为“3•17新政”。3月24日,央行出台关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知,对于离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

2020年1月10日,央行征信中心方面证实,第二代个人征信系统已于1月20日上线,新版征信系统对投资性炒房行为称得上是最严“打击”,改变了旧版征信系统的夫妻双方共同还款时,男方主贷,女方没有负债,而是双方作为共同借款人,征信均体现负债,从而限制"假离婚"贷款。

2020年7月2日,杭州出台楼市调控政策。杭州规定高层次人才家庭只能享受一次购房资格,且五年内不得上市交易,同时扩大限购范围,严格了“无房家庭”的认定条件。

7月15日,深圳市住建局等部门联合公布了最新的楼市调控措施“深八条”。其中规定,深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须落户满3年且连续缴纳3年个税或社保,才有资格购房;非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)需连续缴纳5年个税或社保方可购房等。

7月22日,宁波住建局等发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》。其中,对宁波的无房家庭做了严格的规定,进一步明确无房家庭优先认购的商品住房,须取得不动产权属证书满5年后方可转让

对于此次南京的限购政策,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“南京此次发布政策,充分说明近期南京市场出现了房源炒作、价格炒作等现象,干扰了市场预期。对于此类限购政策,有效打击了炒房需求,尤其是借假离婚来增加购房资格的行为。类似政策,有效地防范了炒房动机,让购房行为更加合规。”

一系列购房收紧政策紧锣密鼓的出现,这不仅仅让购房者很难钻政策的漏洞,更是对无房家庭购买刚需房的一种保障。长远来看,房地产市场的长效稳定,房价的长效稳定,惠及的不仅仅是刚需类购房者,而那些改善类购房者也必定在其中享受到政策的利好。

最好不要“假离婚”

王玉臣律师针对那些想要利用假离婚钻空子的购房者提出了相关建议:

第一,最好不要假离婚,开工没有回头箭,实际上也不存在假离婚,领了离婚证在法律上就是离了。

第二,如果只能选择这种方案,建议先查下当地的购房政策,看下有没有针对离婚方面购房的限制,避免离了白离。

第三,为了避免赔了夫人又折财,对于财产方面的约定最好私下签署书面协议,明确写明这个私下协议里的约定优先于离婚备案协议中关于财产的约定。

婚姻不是玩笑,更不是一种可以牟利的手段。夫妻双方把以忠诚和信赖作为底色的婚姻放入到一场骗局里,无法预测的人心将会带领这段婚姻的旅途走向未知。

国家是由一个个家庭组成,而每一个家庭势必要有安居的房子。一个家庭的美满不能掩盖无数家庭的“无房可住”,只有每一个家庭都有了遮风挡雨的房子,国家这个大家庭才能安稳发展。

“安得广厦千万家,大庇天下寒士俱欢颜”房子是用来住的,不是用来炒的。假离婚中享受第一套房的便利一去不复返。保证房地产市场的平稳发展,让每个家庭有家可归,国家才能长治久安,繁荣富强。


扫一扫关注微信公众号
010-65285257