房产纠纷问题（8-37）

8、 王先生问：新买的商品房，开发商刚刚交房，在收房过程中发现房屋质量有很多问题，开发商修复了2个多月，想问这是否属于开发商逾期交房？

北京金诉律师事务所王律师解答：开发商是否属于逾期交房，首先要看商品房买卖合同的约定。例如，很多买卖合同文本中，开发商都会写明双方在验收房屋过程中发现房屋问题的，开发商承担的是修复责任，而不视为逾期交房。建议购房者一定要认真阅读自己的买卖合同条款。

9、 李女士问：我们家刚刚入住不久，发现房间内的水管爆裂、室内墙体的电线不好，我多次找物业公司维修，但是物业公司都没有修好，我就拒绝交纳物业费了，现在物业公司将我告上法庭，我是否有理拒绝交纳？

北京金诉律师事务所王律师解答：房间内水管、电线属于房屋的质量问题，是需要开发商来维修的，物业公司是没有维修的义务，因为物业公司仅仅负有对小区内公共设备、公共设施和小区内公共区域的维修、维护和养护义务。所以，李女士不能以物业公司没有修复好为由拒绝交纳物业费。

10、 刘先生问：我看上了一处房子，房主是08年刚买的商品房，还没有取得房屋产权证，想问下我有什么风险？

北京金诉律师事务所王律师解答：严格依照法律规定来说，未依法登记领取权属证书的房屋是禁止转让的，所以可能面临买卖合同无效的可能。司法实践中这样的纠纷非常多，当然也可以通过签署附条件的买卖合同实现目的。

11、 陈先生问：现在转让房屋如何征收营业税？

北京金诉律师事务所王律师解答：自2009年1月1日至12月31日，个人转让购买超过2年(含2年)的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。

12、 王先生问：境外个人在京购房都有什么限制？

北京金诉律师事务所王律师解答：原先境外个人在京购房是有很多条件限制的，但是2009年北京建委发布了新的通知，规定境外个人在京购房的有关限制性规定在2009年1月1日至12月31日期间暂停适用。

13，李先生问：物业公司管理小区的内容是否应当向全体业主公示？应当公示哪些内容？

北京金诉律师事务所王律师解答：物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。所以，小区的业主一定要了解物业公司的服务内容是哪些、服务要达到的标准是什么、收费的明细和收费的标准等都要知道。所谓服务标准是物业公司服务要到达的标准，达不到标准就是不合格的物业服务，业主以此可以抗辩要求减少或免除一定的物业费，但必须要有证据证明。

14、 王女士问：我小区的物业公司要求我连续交纳三年的物业服务费，我想知道这是否合理？

北京金诉律师事务所王律师解答：根据北京市物业服务收费的相关规定，物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费用。所以，业主有权拒绝物业公司这样的做法。

15、 刘女士问：我刚刚买了一处房子，可是买后一个月就发现每平米降低了3000多元，我能否以这个理由要求退房？

北京金诉律师事务所王律师解答：房屋降价不是购房人退房的理由，这是市场风险，要自行承担。但是，购房人可以看看买卖合同中是否有其他理由可以退房或者是否有法定的理由退房。

16、 王女士：现在开发商通知我去办理收房手续，但是我听说开发商的消防存在问题，我不知道是否应该收房？是不是收房了对我不利呢？

北京金诉律师事务所王律师解答：根据我们国家消防法的规定，消防验收不合格的房屋是不能交付使用的，这是法律衡量房屋合格与否的强制性标准。所以，业主有权以此为理由拒绝收房。

17、 杨女士：我前几天看中了一套房子，房产证上的名字是男方，配偶现在在国外，男方在卖这个房子，我想知道若是我买有什么风险？如何防范？

北京金诉律师事务所王律师解答：这个房屋是夫妻共有财产，一方出售房屋的时候共有权人要签署同意出售证明。若是未经共有权人同意，则共有权人有权主张交易行为无效，这是很大的风险。但是，根据物权法的规定，你若是已经取得了房产证，则你属于善意第三人，法律是予以保护的。所以，风险基本上存在办理房产证的过户过程中。

18、 李女士问：我一直承租单位的房子，后来单位进行房改，我购买了，我想知道我买了房子后是否能自由处分这个房子？

北京金诉律师事务所王律师解答：这属于单位的房改房，购买者可以用两种方式购买，一种是以成本价购买的，一种是以标准价购买的。若是以成本价购买的房子，则购房者享有对房屋的完全产权，取得房产证后可以自由处分房屋。若是以标准价购买的房屋，则购房者和单位是共有产权，购房者是不能自由处分这个房产。

19、 王女士问：我的父母前几年离婚了，我和母亲一起生活，一直没有和父亲来往，后来父亲和其他女人再婚了，再婚后又购买了两处房产，现在父亲去世了，我想问我是否能继承父亲的另外两处房产？

北京金诉律师事务所王律师解答：当然有权利继承，但是继承的范围只能是父亲自己的财产。但是父亲另有遗嘱的要遵照遗嘱执行。

20、 杨先生：我已经办理收房入住了两年了，开发商收取了我办理房产证的各种费用，但是到现在也没有为我办理房产证，合同中又没有约定办理房产证的时间，我该怎么办？能否退房？

北京金诉律师事务所王律师解答：根据商品房买卖司法解释的规定，合同没有约定办理房产证期限的，从开发商实际交付房屋之日起90日内办理房产证。若是期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

21、 刘先生：我最近听人说购买小产权房既经济又实惠，我想问下什么是小产权房？如何判断是否是小产权房？购买这样的房子有什么风险？

北京金诉律师事务所王律师解答：所谓小产权房是在集体土地上建设的，不是用于农民宅基地建设，也不用于农业生产，这是违反法律规定的，所以，所谓的小产权就是没有产权，是没有保障的房屋。小产权房有以下几个特点：第一，在集体所有的土地上建设的房屋；第二，房屋用途不是农业生产也不是农民宅基地建设；第三，没有交纳土地使用权出让金。小产权房虽然市场价格较低，但是风险很大，以后可能无法上市交易。

22、 马先生：我刚刚收房，开发商给了我《住宅质量保证书》，上面写到屋面防水3年，可我听说屋面防水应该为5年，我想知道开发商的保证书合法吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：《建设工程质量管理条例》中对屋面防水最低保修期规定为5年，这是法律的强制性规定；开发商的《住宅质量保证书》约定的保修时间只能长于《建设工程质量管理条例》约定的保修时间，不能低于这个时间。

23、 李先生：现在我们夫妻双方办理离婚，我要求分割妻子名下的单位补贴的住房公积金，我想知道这是否属于夫妻共同财产？能否分割？

北京金诉律师事务所王律师解答：根据法律规定，双方在婚姻存续期间由所在单位代扣代存的住房公积金属于夫妻共同财产。前几天东城法院受理了类似的案件，也确认了公积金为夫妻双方共同所有。

24、 王女士：我是某小区的业主，我们小区业主委员会作出了一项决议，我认为这个决议侵害了我们业主的利益，我想知道我是否有权起诉业主委员会？

北京金诉律师事务所王律师解答：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。所以，王女士当然有权提起诉讼。

25、 张先生：我通过中介公司租赁了一套房子中的一间，另外还有两间也是承租人，我最近得知房主将房子出售给其他人了，我想知道我承租一部分房子是否有优先购买权。

北京金诉律师事务所王律师解答：法律规定承租人有优先购买权，至于承租部分房屋是否有优先购买权，目前并无法律禁止性规定。因为法律没有禁止，那么承租部分房屋的承租人就有优先购买权。在司法实践中，也有类似的案例，也得到了法院的支持。

26、 刘先生问：新购商品房，楼板裂缝严重，房间四周及45度角连续贯通裂缝。请问该如何起诉及如何举证？

北京金诉律师事务所王律师解答：您可以找一个公证机构就房屋裂缝进行公证，进行证据固定，然后直接起诉，在诉讼中委托双方当事人选定或者法院指定的房屋质量鉴定机构鉴定，取得鉴定报告。

27、 马先生：我刚刚签署了商品房认购书，认购书上说明让我签署认购书之日起3日内签署商品房买卖合同，我去找开发商签合同，发现开发商的合同是霸王条款，我不同意，开发商让我承担违约金，我想知道我要支付违约金吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：若是因为商品房买卖合同的内容无法达成一致意见，则买房人有权解除认购合同，且不需要支付违约金。

28、 马先生：我买了房子，开发商说在2008年12月28日交房，但是到2009年4月28日才让我们去收房，逾期了4个月，依照合同约定，我们有权退房，但是开发商说逾期交房是因为奥运工程导致的，不承担违约责任，我想知道这种情况是否可以退房？

北京金诉律师事务所王律师解答：首先要看商品房买卖合同中是否有关于奥运工程导致逾期交房的约定。有约定的从约定，但是开发商要承担举证责任，即证明奥运工程如何影响建筑工程的施工进度、怎么影响的、影响到什么程度等因果关系。若是合同没有约定，那么很多开发商都会以奥运会属于不可抗力为由进行抗辩。我个人认为，奥运工程不属于不可抗力，因为不可抗力是不能预见、不能避免和不能克服的，而奥运工程不符合不可抗力的特征。

29、 李女士：现在开发商通知我去办理收房手续，但是我听说开发商的消防没有通过验收，我不想收房，有什么理由？要承担什么责任吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：根据我们国家消防法的规定，消防验收不合格的房屋是不能交付使用的，这是法律衡量房屋合格与否的强制性标准。所以，业主有权以此为理由拒绝收房。在开发商消防验收不合格的情况下，购房人有权拒绝收房，且不需要承担任何责任。

30、 王先生：我想给我的儿子买一处房子，孩子才15岁，我想问是否能以孩子的名义购买房子？

北京金诉律师事务所王律师解答：可以以孩子的名义购买房子，但是因为孩子还不满18周岁，所以需要作为法定监护人的父母来办理购房手续。

31、 蒋先生问：我居住在某小区的一层，物业公司每次收取物业费的时候要我们交纳电梯费，我认为收取电梯费很不合理，我是否能以居住在一层不需要使用电梯而拒绝交纳电梯费？

北京金诉律师事务所王律师解答：居住在首层的业主是否交纳电梯费法律没有明确的规定，但是首层的业主可以召开业主大会，通过决议的形式来免除电梯费交纳的义务。法律规定首层业主电梯费交纳可以和物业公司以协商的方式收取。

32、 刘先生问：我看上了一处房子，房主是07年刚买的商品房，还没有取得房屋产权证，想问下我有什么风险？

北京金诉律师事务所王律师解答：严格依照法律规定来说，未依法登记领取权属证书的房屋是禁止转让的，所以可能面临买卖合同无效的可能。司法实践中这样的纠纷非常多，当然也可以通过签署附条件的买卖合同实现目的。

33、王女士：我和开发商签署了商品房买卖合同，合同约定逾期交房超过90天的我有权解除合同，因为我一直在外地出差，所以一直没有收房，现在已经过去了一年半了，我想知道我现在是否还能解除合同？

北京金诉律师事务所王律师解答：这是一种合同约定的解除权，但是解除权的行使是有期限的，若是不在一定的期限内行使权利就会消失。根据商品房买卖司法解释的规定，解除权行使期间最长是一年，从解除权发发生之日起计算，超过一年权利就会丧失。从王女士的陈述来看，解除权已经超过了一年都没有行使，所以现在无法主张解除合同退房。

34、 李先生：我们小区开发商有很多房子都没有出售，入住率还不到50%，物业服务合同上约定服务费每个月每平米4元，但是物业公司服务却非常不好，物业说是因为很多人不缴纳物业费所以服务质量无法 提高上来。我想知道，开发商没有出售的房屋是否要缴纳物业费，谁来缴纳物业费。

北京金诉律师事务所王律师解答：开发商没有出售的房子，产权仍然属于开发商，开发商就是业主，既然是业主开发商就要缴纳物业费。物业公司不能因为业主入住率不高而降低物业服务质量，业主有权要求物业公司提高物业服务质量。

35、刘女士：我想问下，在没有业主委员会的情况下，物业能不征求业主意见就开始征收停车费吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：首先要看小区业主和物业公司的物业服务合同中是否有关于停车位收费的约定？有约定的从约定。正常情况下，物业公司收费要有市政的审批手续，有发改委的收费标准作为依据，要经过小区业主的同意或经过业主委员会的同意。若是没有合同约定，也没有相关的手续，物业公司是不能收费的。

36、单女士：我和丈夫在婚姻关系存续期间购买一套房子，房产证上写的是丈夫的名字，现在夫妻感情不好，丈夫要私下将房子出售，我想问如何能阻止他出售房子？

北京金诉律师事务所王律师解答：在夫妻关系存续期间购买的房子是夫妻共有财产，丈夫出售的时候必须要经过共有权人的同意。但是，房屋管理局在办理房屋过户的时候仅仅进行形式审查，房管局无法知道共有权人不同意出售。所以，建议您给房管局发函告知不同意出售房屋，或者及时提起关于房屋的诉讼，然后告知房管局，这样房管局就不会轻易办理房屋过户。

37、秦先生：我们业主和前期的物业公司的物业服务合同已经到期了，他们的服务质量非常差，现在他们也不离开小区，我们以合同到期为由拒绝缴纳物业费可以吗？

北京市北京金诉律师事务所王律师解答：根据法律的规定，只有业主委员会或全体业主表决才能更换物业公司，所以虽然物业合同已经到期了，但在你们没有更换物业公司前，物业公司仍然在提供物业服务，已经形成了事实上的服务关系，虽然物业服务质量很差，但是你们可以搜集这方面的证据要求物业公司减少收费。但不能完全拒绝缴纳物业费。