房产纠纷问题（81-100）

81、 王先生问：我们小区的业主委员会决定将楼顶的平台给某个公司使用做广告，我认为业主委员会的决议侵害了全体业主的利益，我能起诉吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：依照物权法的规定，您若认为业主委员会决议侵害其合法权益的，可以请求人民法院撤销业主委员会的决定。但依据物权法的司法解释规定，您要撤销决议，要在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使，否则法院不予以受理。

82、 郭女士问：我们小区刚刚成立业主委员会，到建委查询发现开发商代收的公共维修基金没有缴纳给建委，我们现在能怎么做？

北京金诉律师事务所王律师解答：你们可以召开业主大会，通过业主大会作出决议要求开发商将公共维修基金缴纳给建委，若是开发商不配合，则业主委员会可以作为诉讼主体起诉开发商。

83、 王先生问：我买了一套现房，后来发现这个房子开发商还卖给了其他人，且已经取得了房产证，我想问我和开发商签署的合同有效吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：依据刚刚生效的合同法司法解释，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，买受人不能按照合同约定取得标的物所有权的，可以要求对方承担违约责任。这说明多重买卖合同都是有效的合同。但，合同具有合同法第52条无效情形的除外。

84、 刘先生问：我买了一套商品房，后来发现开发商又将此房子出售给了卖给我房子的那个销售人员，且销售人员已经入住了，我能主张他们之间的买卖合同无效吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：根据最高院关于商品房买卖的司法解释规定，您可以以开发商与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致您无法取得房屋为由，请求确认他们签署的商品房买卖合同无效。

85、 李先生问：开发商逾期交付房屋长达半年之久，但是合同上没有约定违约责任，我想追究开发商的违约责任，如何计算？

北京金诉律师事务所王律师解答：若是合同没有约定逾期交付房屋的违约责任，你可以根据有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

86、 牛女士问：我们小区的物业公司刚刚入住时，公布了物业服务细则，现在物业公司违反了物业服务细则的规定，但物业公司认为这不是物业服务合同的内容，所以对他们没有约束力，是这样吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：物业服务公司的认识是错误的，物业服务企业公开作出的服务细则，应为物业服务合同的组成部分，这是最新合同法司法解释的规定。所以你们可以主张物业公司违约，要求其承担违约责任。

87、 任女士问：我们和开发商签署的买卖合同中约定由开发商指定具有一级资质的物业服务公司为业主提供服务，但实际上提供服务的是三级资质的物业服务公司，我能主张开发商违约吗？能要求赔偿吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：依照合同约定，您当然有权要求开发商承担违约责任，也可以要求赔偿。赔偿的标准就是一级资质的物业公司应收取的物业费和三级资质的物业服务应收取物业费的差额。

88、 王先生问：我刚买了一套二手房，刚刚办理完过户，刚入住两天，水管突然爆裂，淹没了家里的地板，还淹没了楼下的住户，我能追究前房主的责任吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：若是你们在买卖合同中没有对房屋质量责任有特别说明，那么房屋过户后所有的风险由您自行承担。水管爆裂若属于开发商的保修范围和保修期限，您可以直接要求开发商承担责任。

89、 李先生问：我想买一套商品房，但是房主还没有办理下来房产证，这样的房子能交易吗？有什么风险？

北京金诉律师事务所王律师解答：依照最新的合同法司法解释和法院的司法判例看，签署没有房产证的买卖合同并不必然无效。所以，建议您在购买没有房产证房子时，要签署详细的买卖合同，明确违约责任。否则，房屋价格的不断波动，过户交易时间又较长，双方违约的可能性都很大。

90、 马先生问：我结婚的时候，叔叔将自己的房子口头说送给我，当时价格是10多万，但我一直没有办理过户，现在房价上涨了很多，叔叔不想送给我了，我想问他能要回去吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：依照我国合同法的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。房屋属于不动产，权利转移的标志是办理房屋过户登记。因为您一直未办理房屋过户，所以叔叔有权利撤销赠与将房子要回。

91、 刘女士问：我们结婚后买了一套商品房，现在还没有取得房产证，现在我准备起诉离婚，因为我没有收入，所以和他协商房子归我，但他不同意，我能起诉否主张这个房子归我所有？

北京金诉律师事务所王律师解答：依据婚姻法的司法解释，离婚时双方对尚未取得所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。您可以说明您的实际困难，请求法院先判决房子由你使用。待房产证办理下来后，再行诉讼。

92、 秦先生问：我是以标准价购买的单位公房，现在想要出售给其他人，我能直接上市出售吗？有什么限制或要求吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：依照法律规定，您可以按购房当年房改成本价向原产权单位补交房价款，取得全部产权后上市出售就可以了；也可以在交易过程中按购房当年房改成本价的6%计算应扣除的价款，划转到原产权单位售房款专户，按规定交纳税费后，收入全部归你所有。

93、 王女士问：我们小区2006年成立了筹备组，小区业主有52%以上同意成立业主委员会，未达2/3的要求，2007年物权法出台后只要求50%以上就可以成立业主委员会，那我们原有的选票还有效吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：因为法律是不具有溯及力的，即法律不能对生效之前的行为有约束力。所以，2006年时的选票已经失去了效力，你们应该重新召开业主大会，重新投票。

94、刘先生问：我们小区物业服务不好，从2004年开始就拒绝交纳物业费，前几天物业公司起诉我交纳物业费，我想问从2004年到2007年之间的物业费，物业公司没有权利要求我支付了吧？

北京金诉律师事务所王律师解答：从理论上来说，物业公司追索物业费是有2年时效限制的，但是北京法院在审理这类纠纷的时候都会酌情考虑。建议您以超过诉讼时效为由进行抗辩，因为您若不提，法官是不能主动适用诉讼时效制度的，这是诉讼时效司法解释的新规定。

95、 马先生问：我们小区原来都是地面停车，每天3元，现在物业公司说要改成临时停车，每小时1元，物业公司这种行为合理吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：首先要看业主和物业公司之间是否有关于地上停车场的管理公约或协议，若有约定，则依照约定处理。若没有约定，则应该由小区全体业主过半数通过才能改变停车收费方式，物业公司的单方决定是不合法的。

96、 郭女士问：我们入住小区两年多了，有60%以上的业主都入住了，现在想成立业主委员会，在计算业主人数的时候，没有入住的业主也要计算进来吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：依照物权法司法解释的规定，开发商已经出售但还没有交付的全部房屋都只是按照一人进行计算。这对小区业主成立业主委员会是非常有利的。

97、 李先生问：我去年购买了一套商品房，是顶层，入住后发现顶层上面总有人经常使用，影响我早晚的正常休息，我能禁止别人使用吗？

北京金诉律师事务所王律师解答：一般情况下楼顶平台都是业主共有的部分，业主都有权利使用，但是在使用的时候不能侵害其他人的合法权益。所以，您的权利若受到侵害，可以要求物业公司协调解决。同时，根据物权法司法解释的规定，业主基于对住宅专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但侵害其他人合法权益的除外。

98、 李先生问：我入住小区一年多了，合同约定房屋面积是120平米，但是最近刚刚拿到房产证，发现产权证上面积是117平米，我想知道我有什么权利可以主张？

北京金诉律师事务所王律师解答：首先，您有权利要求开发商退还多收取的3平米的房款。其次，你所交纳的公共维修基金、契税等都是和房屋总价款相关的，因为面积变化，所以房屋总价款也有变化，开发商还应退还多收取的公共维修基金和契税。再次，因为小区的物业费、供暖费是按照房屋面积收取的，所以多收取的物业费、供暖费，是物业公司应该退还的。

99、 王女士问：我刚刚买了一套二手房，已经交完房款且办理完了过户手续，但出卖方拒绝办理物业交接手续，因为物业那里还有电费、水费等费用没有结清，我该怎么办？

北京金诉律师事务所王律师解答：从房屋所有权角度来说，您已经是房屋的所有权人，若是出卖方拒不配合办理物业交接手续，您可以垫付原房主没有结清的电费、水费等费用，办理入住。待入住后，可以就自己垫付的费用要求原房主支付，否则可以提起诉讼。房屋物业交割是二手房买卖程序中的最后一道程序，建议购房人要在合同中进行明确的约定。

100、 马先生问：我买了一套二手房，办理完过户手续且已经入住，后来发现原房主的户口一直没有迁出，现在原房主拒绝迁出，我能要求公安机关将他迁移出去吗？我该怎么办？

北京金诉律师事务所王律师解答：您不能要求公安机关强制将他的户口迁出，这在法律上是不支持的。您可以起诉原房主，要求将户口迁出，同时要求原房主承担违约责任。在这里，建议广大购房者在签署买卖合同的时候，一定要注意户口迁出的问题，约定清楚违约责任。