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“我没证,我违法”—“无证”开发商认错,是真错还是另有所图

编辑:金诉律所发布时间:2018-12-26
 

“我没证,我违法,我要告业主!”这是来自一家西安某实业有限公司的“呐喊”,声音一出,瞬间在房地产行业掀起一阵“认错”潮流,究竟是什么让各个开发公司甘愿承受来自房管部门的行政处罚并主动缴纳罚款?又是如何将业主告上法庭,甚至不惜退还百万购房款?我们相信这是一个飞速发展的时代,却也是一个充满着奇葩的时代,开发公司自己起诉自己的事情着实令人咋舌,“我违法,我获利”这种颠覆常识的口号,是源于自身的无知还是利益的诱惑?

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下面我们来看两个案例。

一、西安紫杉庄园案

2016年4月25日,原告西安某实业有限公司与被告李女士签订《紫杉庄园内部认购合同》一份,由被告李女士(乙方)认购原告闻天公司(甲方)开发建设的位于西安市长安区的《紫杉庄园》项目商品房,根据合同约定:

一、内部认购房源基本情况:1、认购房源:《紫杉庄园》(暂定名)X幢X号。2、认购房源销售面积约200㎡。3、认购房源销售总价1720000元;

二、付款方式及内部认购优惠价格:1、乙方内部认购购买该房屋选择总房价款100%付款比例。2、根据乙方内部认购该房屋付款比例甲方给予乙方总房价款7折优惠,优惠后总价:1204000元。合同签订当日,被告李女士即向原告西安某实业公司缴纳1204000元购房款,随后,原告西安某实业公司向被告李女士出具收据。

至此,本是一庄你情我愿的好买卖,却在2018年2月12日被开发公司毫无征兆地打破了平静,原告西安某实业有限公司以涉案房屋未取得商品房预售许可证为由将李女士起诉至西安市某区人民法院,请求确认双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效,并请求法院判令被告承担本案诉讼费。另查明,2018年3月1日,西安市某区住房保障和房屋管理局因原告在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为,对原告予以行政处罚,即责令停止销售活动,补办许可证,并处罚款人民币720758元。让人惊讶的是,同年3月5日,原告西安某实业有限公司主动缴纳罚款,仅仅隔四天时间,清缴罚款如此之快更是让人匪夷所思。 

经法院审理,一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,最终判决认定:原告西安某实业有限公司与被告李女士于2016年4月25日签订的《紫衫庄园内部认购合同》无效,案件受理费100元由原告承担。  

需要释明的是,如果合同无效,根据《合同法》的相关规定,当事人(即原告西安某实业有限公司)须退还被告李女士全部购房款,而被告李女士则需要将房屋交回至开发公司。然而,房价水涨船高,两年间,商品房交易价格不断上涨,曾经的购房款早已购置不起同样要求的房屋。就一审判决所依据的法律规定而言,是没有问题的,然而,在我们倡导契约精神的今天,单纯从冰冷的法条中得出的结论却未必完全正确,此判决明显充斥着冰冷和无情。判决一出,一片哗然,这让万千购房者都惴惴不安,人们不禁要想契约精神何在?法律的信仰何在?公正又何在?开发公司是真的错,但也是假的错!

然而,在无数此起披伏的声音中,同样的案情之下,河北省中级人民法院却做出了完全不一样的判决。

二、石家庄麒融国际案

2018年8月22日,原告石家庄某房地产开发有限公司与被告赵某房屋买卖合同纠纷一案,于河北省石家庄市中级人民法院依法公开开庭进行了审理,原告石家庄某房地产开发有限公司请求法院:

1、确认原被告签订的《内部认购协议》为无效合同;

2、诉讼费由被告承担。经审理,石家庄中级人民法院认为:原、被告对签订《内部认购协议》的事实无异议,该协议应属双方的真实意思表示。庭审中,原告明确表示其请求宣告案涉合同无效的规范依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条。然而,原告在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了被告巨额款项后,又在房价大幅上涨后的今天以自己未取得预售许可为由要求宣告合同无效,明显违背诚实信用原则,其向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为,构成恶意诉讼,参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定,应从实体上否定其权利请求。最终判决驳回原告石家庄某房地产开发有限公司的全部诉讼请求,受理费减半收取,由原告石家庄某房地产开发有限公司承担。

此番判决,大快人心,这让更多的购房者心中充满自信和安全感,同时,我们也看到了律师在此案中的重要地位,根据庭审记录和判决结果来看,此案判决完全采纳了被告代理律师的意见,被告律师列举了近年来房价数据(2016-2018年房价涨幅整整一倍之多),通过民法的基本原则、契约精神与对法律规定的深度剖析,证明了原告妄图通过诉讼程序为自己谋取高额利益的恶劣行为,最终保障了当事人的合法权益,捍卫了法律的公平公正,切实地维护了司法权威,让全社会感受到了法律的温暖,实现了个案的公平与正义。

同样的无证开发公司,却有着不同的判决。一个判决让万千购房者都惴惴不安,一个判决大快人心,让人感到温暖和安全。“法律是冰冷的,但法律精神是有温度的”,每一部法律、每一个法条的背后都有着丰富的理论内涵和立法精神,都与当事人利益有着千丝万缕的关系。在司法实践过程中,不乏有部分判决出现过些许偏差,但是在国家全面推进依法治国,加快建设社会主义法治国家的进程中,社会大众的法律意识日益增强,层出不穷的新类型案件,对国家立法进程的推进和司法审判提出了更多新的挑战。而作为一名法律工作者,我们愈发发现,单纯从冰冷死板的法条是十分难以满足现如今出现的各类法律问题,需要更精确更准确地理解法条背后的内在精神和原理,综合社会和谐稳定因素、生活常识、生活习惯等具体情况,从根本上考虑当事人的合法利益,才能更加完美的解决问题,为当事人提供更好的服务,使法律不再冰冷,让当事人不再孤单。

司法公正寓于个案当中,没有个案公正,就没有司法公正。个案的公正源于法律工作者对个案的用心。作为一名房地产律师,建议广大购房者在开发公司未取得“五证”的情况下需谨慎,必要的时候,咨询专业的房地产律师。

附相关的法律规定

1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和民事诉讼法>的解释》第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条 当事人之间恶意串通,企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的,人民法院应当驳回其请求,并根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

5、《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)》第四十五条规定:商品房预售,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定: 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。


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