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企业拆迁纠纷案件大数据分析报告

编辑:金诉律所发布时间:2018-12-17
 

编者按

随着中国城市化进程的快速发展,各种形式的拆迁蜂拥而至,这已经是当今非常热门的话题,为此而发生的社会矛盾也是越来越多。在这个历史发展的进程中,很多企业都面临拆迁的境遇。今天法秀文章分享金诉律师事务所关于企业拆迁纠纷的大量案件的分析。

检索途径:Alpha案例库

检索范围:自2009年开始至2018年期间,全国各地范围内的企业拆迁纠纷案件的判例。

第一部分:企业拆迁的基本数据统计

一、企业拆迁的案件数量

作者通过Alpha案例库的数据统计,以“企业拆迁”为关键词进行搜索,全国共计有企业拆迁纠纷案件1422件,其中包括一审案件、二审案件、再审案件和执行案件。 

二、企业拆迁的案由分布

在这1422件案件中,其中包括民事案件所占比例为59%、刑事案件所占比例为16%、行政案件所占比例为16%、执行案件所占比例为7%和国家赔偿案件所占比例为2%。

其中:

民事案由中主要包括合同纠纷、无因管理纠纷、不当得利纠纷、物权纠纷、与公司证券保险票据等有关的民事纠纷、侵权责任纠纷、婚姻家庭继承纠纷。

刑事案由主要包括贪污受贿罪、侵犯财产罪、渎职罪。

行政案由主要包括行政合同、行政强制、行政复议、行政补偿、行政征收、行政处罚。三、企业拆迁的地域分布

作者以“企业拆迁”为关键词进行搜索,发现企业拆迁的纠纷在29个省市普遍存在,其中在江苏、山东、重庆、上海、河北、辽宁等地区发生的纠纷尤为突出。 

第二部分:企业拆迁纠纷类型统计

“拆迁”这个词在法律上并没有严格的界定,2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》中有关于拆迁字样的描述,是取得拆迁许可证的单位,根据城市建设规划对国有土地上的房屋实施拆迁,并对被拆迁人进行补偿和安置的行为。后,2011年国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,《城市房屋拆迁管理条例》已经被废止。

但,本文中作者所指的拆迁,不仅仅局限于对城市土地之上的房屋进行拆除,还包括集体土地上的房屋拆迁,也包括集体土地征收和征收过程中所产生的房屋拆迁行为。所以,本文中拆迁的概念非常广泛,含了动迁、搬迁、腾退、征地、征用、征收、拆迁、旧城改造等。 

本文作者通过对1422份判决的分析和统计,发现企业拆迁中容易发生的纠纷有多种类型,而纠纷的产生往往与企业在拆迁法律关系中所处的地位息息相关。

实践中,企业在拆迁关系中所处的地位有几种:

第一,企业属于被拆迁企业,即企业自身所有的房屋或土地使用权面临拆迁;

第二,企业为被拆迁企业的承租人,但企业同样有权利获取一定的拆迁补偿利益,此时企业面临和拆迁人、被拆迁人多重的、复杂的关系处理;

第三,企业为被拆迁企业的次承租人,此时企业所处理的关系更为复杂,更要处理好与被拆迁人、前手承租人之间的关系。具体而言,企业拆迁中的纠纷有如下几种:

一、作为被拆迁人的企业与拆迁人之间发生的纠纷

通常在这类纠纷中,作为被拆迁人的企业往往对拆迁人的拆迁手续、补偿标准、补偿政策、面积认定等持有异议,为此,无法与拆迁人之间达成拆迁补偿协议。具体的纠纷类型有:

1、企业针对拆迁手续提起的行政诉讼。

例如,企业针对征收决定提起诉讼,针对征地批复提起的行政诉讼、企业针对土地征收所申请的听证程序等等。

2、企业针对拆迁补偿标准、补偿数额而发生的行政诉讼。

例如,企业针对征收补偿决定提起的行政诉讼,企业针对裁决所提起的行政诉讼等等。

3、企业与拆迁人达成协议后,基于行政合同的履行而发生的诉讼。

例如,拆迁补偿协议签署后,由于拆迁人违反约定,拒绝履行或不完全履行合同的,企业基于此而主张合同无效、合同被撤销、合同违约等诉讼。

4、还有一类纠纷是刑事犯罪,即被拆迁的企业人员利用拆迁利益从事某种犯罪活动。

例如侵吞公司的拆迁补偿款,挪用公司的拆迁补偿款等等。

5、实践中,很多政府为了加快拆迁进度,非法强行拆除了企业的房屋和设备,为此而引发的行政强制、国家赔偿等行政诉讼。

二、作为被拆迁人的承租人与拆迁人、被拆迁人之间发生的纠纷。

通常在这类纠纷中,作为承租人的企业往往面临拆迁人、被拆迁人的双层刁难,为此会发生多重纠纷,具体类型如下:

1、企业作为承租人与拆迁人可能就拆迁手续等发生行政纠。

在实践中,拆迁人往往以承租人并非被拆迁人为由而拒绝与承租企业进行沟通,即便承租人通过法院诉讼,法院也会以承租企业并非被拆迁人为由驳回企业的诉求。

2、企业作为承租人与被拆迁人就拆迁补偿利益而发生的租赁合同纠纷、不当得利纠纷等民事合同纠纷。

3、在政府与被拆迁人达成补偿协议的情况下,政府实施强拆行为,为此而引发的承租企业与政府之间的国家赔偿诉讼、与被拆迁人之间的物权、侵权纠纷诉讼等。

四、作为次承租人的企业与拆迁人、被拆迁人、被拆迁人承租人之间发生的纠纷。

1、由于次承租人的企业与拆迁人、被拆迁人基本上不具有任何关联性,所以即便发生诉讼,法院也原则上不会受理。

2、由于次承租人与承租人之间具有直接的合同关系,为此次承租人是否具有拆迁补偿利益以及补偿利益的程度都基于合同的约定以及实际的补偿对象。

3、由于政府实施强制拆除行为,或者是被拆迁人基于自己达成拆迁补偿协议,而要求次承租人的企业强制搬离的,会发生侵权纠纷、国家赔偿纠纷等。

第三部分 企业拆迁中所获得的补偿范围

一、企业在拆迁中能获得补偿的范围

1、土地和房屋的价值补偿

在中国土地资源是稀缺的,尤其是在经济发达的城市显得尤为重要。而实践中,企业持有土地权利的方式有三种:

第一,承租的土地;

第二,通过划拨方式取得的土地使用权;

第三,通过出让方式取得土地使用权。而在拆迁中,往往因为取得土地的方式不同,而拆迁补偿政策和标准却截然不同。这也是企业在拆迁中可以争取的空间。

2、停产停业损失的补偿

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,因为征收房屋造成企业停产停业损失的,应该给予补偿,补偿要根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素予以确定。具体的各个省、自治区、直辖市等都有各自的规定。所以,企业遇到拆迁的,需要结合所在省市的标准具体予以核算。

3、装修、附属设备设施、附属物的补偿

一般企业利用土地、房屋进行经营的过程中,往往需要对其进行装饰装修等投入,有些特定类型的企业,会在企业内部安装固定的生产设备设施,一旦遇到拆迁,生产设备可能就无法使用、更无法迁移,装饰装修也无法拆卸。所以,企业有权就自己的装修、附属设备设施、附属物等损失主张补偿。

4、搬迁补助及临时安置费

企业在拆迁过程中面临办公室迁址、机器设备的迁移、生产资料的迁移等,企业有权获取搬迁补助及临时安置费。

5、搬迁奖励费

搬迁奖励费是拆迁人为了加快拆迁的进度,通过奖励的方式希望被拆迁人尽快签署拆迁补偿协议、尽快搬离的费用。实践中,多数情况下,无论是奖励期限内还是奖励期限外,只要签署协议的,都给予这笔费用。

6、根据企业性质,还存在其他的经济损失

1)设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用;

2)设备、仪器搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用;

3)生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用;

4)停产、停业期间职工(包括离、退休人员)工资、福利费、各种保险等社会基金;

5)企业因征收倒闭、解散后的费用;

6)为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用;

7)生产、经营证照的重新办理或变更的费用;

8)因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用;

9)无形资产损失。

以上拆迁补偿的项目,作为被拆迁人的企业基本上都可以主张。但若不是被拆迁人,而是承租人或者是次承租人,就要依据租赁合同的约定以及实际补偿的内容为标准进行判断承租人、次乘租人应该获得的范围。

二、企业在拆迁中能获得补偿的法律依据

由于全国各地关于拆迁补偿有不同的规定,这里作者就不一一罗列了,以北京为例,供大家参考:

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

4、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》

5、《城镇土地估价规程》【GB/T18508-2014】

6、《关于发布<北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引(试行)>的通知》【北估秘〔2013〕1024号】

7、《北京市朝阳区非住宅房屋拆迁停产停业综合补助费补助标准》【京土房管拆字〔2002〕第05号

8、《关于印发〈北京市国有土地使用权收购和入市交易补偿暂行办法〉的通知》【市国房管出字〔2003〕128号】

9、《北京市房屋重成新价评估技术标准》〖京国土房管拆2003〕808号】

10、《关于印发〈北京市非住宅楼房估价技术规范〉的通知》【京国土房管拆〔2002〕646号2】

11、《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》【京建法〔2012〕19号】

第四部分 企业拆迁纠纷法院的处理思路

针对企业拆迁过程中所发生的纠纷类型,结合1422份判决,针对不同类型案件,法院大致的处理思路如下:

一、关于拆迁的行政诉讼案件中,一般对于涉及整个项目的行政行为,如征收决定、拆迁许可证,按照裁判结果的比例从高到低分别为:

1、确认合法有效;

2、虽然有瑕疵但是认为不影响当事人的合法权益,依旧确认合法有效;

3、确认违法,但因涉及公共利益,不予撤销;

4、依法撤销(极少)。

二、关于拆迁的行政诉讼案件中,对于直接针对某个企业的违法行政行为,如征收补偿决定、行政裁决书,按照裁判结果的比例从高到低分别为:

1、确认合法有效;

2、虽然有瑕疵但是认为不影响当事人的合法权益,依旧确认合法有效;

3、依法撤销。

三、房屋承租人向拆迁人主张拆迁补偿利益的,法院原则上会认为不是相对人而驳回诉求。

四、房屋承租人向被拆迁人主张拆迁补偿利益的:

1、租赁合同中有关于拆迁补偿利益约定的,从其约定;

2、租赁合同中没有关于拆迁补偿利益约定的,被拆迁人若是基于承租人的经营行为而获取了相关补偿的,则承租人有权按照一定的比例获取停产停业损失;同时,承租人也有权获取搬迁补助费;

3、虽然租赁合同中关于拆迁补偿利益有约定,但是诉讼之时,被拆迁人尚未签署补偿协议或者尚未领取拆迁补偿款的,则法院也会驳回承租人的诉求。

五、房屋租赁合同到期,承租人有可能有权获取一定的拆迁补偿利益。比如,被拆迁人的评估报告中有对承租人设备损失、两停损失的相关描述的,在这种情况下,承租人还是有权获取一定的补偿利益的。

六、双方签署的租赁合同,标的物属于违法建筑,租赁合同属于无效合同。但若是被拆迁人依然获得了经营损失的,则承租人依然有权获取两停损失。

 

第五部分 企业拆迁中需要注意的事项

企业拆迁过程中涉及的关系最为复杂、涉及的利益也是巨大的,所以企业需要注意的事项也非常多,主要有如下事项,仅供参考:

一、需要了解拆迁项目的背景

无论是作为被拆迁人,还是实际搬迁人,都应该首先了解拆迁项目的性质是什么?是国有土地上的征收程序,还是集体土地的征收程序,还是2011年之前的拆迁程序。从而需要更进一步了解拆迁的程序、拆迁的期限、政策补偿标准、拆迁规模等。尤其需要通过信息公开的方式对拆迁项目的背后手续做全面摸底,只有充分了解拆迁的程序、补偿标准等,才能精准判断企业初步的利益如何维护。

二、制作损失报告

被拆迁的企业应该及时整理企业的土地面积、厂房、办公室、宿舍、设备设施及附属物清单、经营业务资料等,同时为了防止评估公司评估的时候缺项露项,建议企业先行做损失报告、以便心中有数。

三、充分运用法律手段,多条腿走路

在企业拆迁过程中,要充分运用国家法律赋予的各种合法权利,知法、懂法、用法!拆迁是一门很深的学问,与一般的法律问题差异极大,不是一个诉讼,两个诉讼能解决的。一定要主动出击,防守兼顾,多条腿走路!

在维权的过程中,大部分是以信息公开调查、违法查处、人身财产保护申请、行政诉讼、谈判为主。所有的法律手段都是围绕着谈判展开,都是为了提高谈判筹码,进而提高拆迁补偿,实现利益最大化。

四、请最适合的律师

由于拆迁案件的专业性极强,且涉及相关政府部门的利益,易受行政干预,所以请律师时一定要注意:

1、最好不要请万金油律师,要请专业拆迁律师;

2、最好不要请当地律师,要请外地大城市的律师。

五、若是企业承租他人的房子,则建议承租人在签署租赁合同中明确写明拆迁补偿的利益归属,这才能为日后的维权奠定基础。

六、企业获取的拆迁补偿款的税务问题

通常情况下,企业获得了相关收入,必然面临税收管理的问题,其中包括营业税、土地增值税、企业所得税等。但是,由于拆迁补偿不同于企业的一般营业收入,故在税收管理上有特别的规定,存在大量的减免和特殊处理。企业在领取高额的拆迁补偿时,如果能更好地运用这些特殊的税务制度,可能由此减免大半,甚至全部的税费。

企业拆迁主要涉及的税务法律规定如下:

1、《国家税务局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号)

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

3、  财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税〔2006〕21号)

4、《国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》(国家税务总局公告〔2012年第40号)

5、《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》(财企〔2005〕123号)

6、《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函〔2009〕118号)

7、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号)

8、其他相关法律规定

综上所述,企业遇到拆迁,存在各种各样的风险和纠纷。但是,风险与利益并存。笔者做过的企业拆迁不胜枚举,有的从0到4300万,有的从7000万到2.7个亿,有的从4000万到4个多亿……

这些成功的案例来自不同的地方,不同的项目,不同的企业,但是,它们都有一个共同点——将法律手段用到极致!

充分运用法律手段,实现利益最大化是每个企业遇到拆迁时都不得不考虑的问题,也希望本报告能够为广大遇到拆迁的企业带来一些思考和帮助。


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